Запрет на строительство маленьких студий в Москве: ожидания девелоперов

Маленькие "однушки" могут подорожать из-за запрета на строительство студий менее 28 кв.м

Квартира в новостройке. Фото: пресс-служба мэра и правительства Москвы, В. Новиков

Москва. 17 мая. ИНТЕРФАКС – Застройщикам в Москве запретят возводить жилые студии площадью менее 28 кв.м и двухкомнатные квартиры менее 44 кв.м, сообщил ряд СМИ со ссылкой на письмо Москомэкспертизы. "Интерфакс" узнал у застройщиков, к чему приведет ограничение и вырастет ли стоимость лотов.

Где больше мини-студий

По данным компании "Метриум", всего в Москве сейчас продается 9,1 тыс. студий площадью до 28 кв.м – это 14% от общего объема предложения на первичном рынке. Такие лоты представлены в 161 проекте - в каждом втором жилом комплексе, который сейчас строится в столице. 

Большинство студий менее 28 кв.м расположено в старых границах города – 5,1 тыс. лотов или 12,2% от общего объема предложения в "старой" Москве. В новой Москве представлено 4 тыс. таких лотов, однако их доля в общем объеме предложения в Троицком и Новомосковском административных округах достигает 17,2%. Получается, что в старых границах Москвы каждая седьмая квартира по площади меньше 28 "квадратов", а в новой Москве – каждая шестая. 

Вопрос времени

Для рынка подобная мера оказалась ожидаемой и, как говорят многие застройщики, это было лишь вопросом времени. 

"Как мы понимаем, теперь Мосгосэкспертиза и Мосгосстройнадзор получат возможность строже подходить к утверждению новых проектов. Но необходимо дождаться детальных разъяснений новых инициатив", - комментирует директор по продажам "Главстрой" Алексей Гусев. 

По его словам, ограничения не повлияют на объекты застройщика, так как минимальная площадь квартир вписывается в нормативы. Группа компаний "Инград" уже отреагировала на изменения: застройщик проанализирует, куда уйдет спрос, и подстроит под него свой продукт. 

"На сегодняшний день доля студий менее 28 кв.м в портфеле компании в Москве не превышает 3,5%. Мы внесем необходимые корректировки в наш продукт и предложим рынку наиболее оптимальное решение с точки зрения востребованности и цены", - говорится в сообщении пресс-службы. 

Изменения не повлияют и на проекты компании "Брусника". Как отметили в пресс-службе застройщика, студии и "однушки" занимают всего 30% от продаваемой площади, а средняя площадь квартир превышает среднерыночную. 

Коммерческий директор Plus Development Елена Тарасова считает, что застройщики, которые сейчас получают разрешение на строительство, уйдут в перепроектирование. Из-за этого компании смогут вывести свой объем для реализации примерно только через шесть-девять месяцев.

Спрос есть

По оценкам Plus Development, сейчас и в ближайшие два-три года спрос на малогабаритные квартиры останется на прежнем уровне: разрешения на строительство уже выданы. По этой причине, компания не ожидает серьезных изменений на рынке новостроек.

"Трансформация и адаптация к новым нормативным требованиям у застройщиков, вероятнее всего, пройдет в "мягком" режиме, без каких-либо потрясений. В целом, мы расцениваем подобное нововведение скорее, как благо", - подчеркнула Тарасова, отметив, что в долгосрочной перспективе эта мера окажется полезной. 

Примерно такого же мнения придерживается коммерческий директор BMS Development Group Максим Лучников. Компания расценивает ограничение позитивно. 

"Однако застройщиков элитного и премиального жилья нововведение не коснется. В Москве не проектируют квартиры малой площади. Поэтому на рынок верхних ценовых сегментов данное решение никак не повлияет", - уточнил Лучников. 

Эксперты компании "Метриум" рассказали, что в апреле на студии меньше 28 кв.м в массовых новостройках пришлось 21,3% от общего числа договоров долевого участия (ДДУ). В сегменте "бизнес" спрос оценивается в 7,9%.

"Студии – распространенный продукт на московском рынке новостроек. В 2015 году на их долю приходилось 14% от общего числа помещений в продаже на рынке новостроек Большой Москвы. Сейчас их доля выросла до 19%", - отметил управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов, добавив, что из них большинство лотов имеют площадь менее 28 кв.м.

Ценовые ожидания

Также в компании "Метриум" выяснили, что сейчас малогабаритная студия в столице обойдется в среднем в 9,14 млн рублей. Если говорить конкретнее, в "старой" Москве – 10,47 млн рублей за лот и 450,4 тыс. рублей за "квадрат", а в новой – 7,43 млн рублей и 322 тыс. рублей за кв.м.

По словам Сырцова, если малогабаритная студия уйдет с рынка, то застройщики "потеряют значительную группу покупателей". Москвичи, скорее всего, начнут искать более выгодные предложения на вторичном рынке, на фоне чего цены студии в недавно построенных домах могут вырасти.

"Стоимость кв.м студий в экспозиции самая высокая, что влияет на средневзвешенную стоимость всего проекта. В связи с этим стоимость всех площадей для сохранения финансовой модели будет корректироваться, к тому же коррекция произойдет и из-за увеличения сроков на перепроектирование и в целом экспозиции проекта", - добавил коммерческий директор BMS Development Group.

Однако не все прогнозируют корректировку цен. "Инград" не ожидает каких-либо значительных изменений стоимости из-за принятого решения, как уточнили в пресс-службе ГК. По мнению экспертов застройщика, ограничение коснется стоимости только на маленькие однокомнатные квартиры.

"А в какую сторону покажет рынок и новый продукт", - подчеркнули в пресс-службе. 

Изменений в цене не ожидает и компания Plus Development. Тарасова уточнила, что стоимость лотов может скорректироваться позже с учетом выводимых объемов жилья.