Скорее всего, инициатива не станет препятствием к применению инструмента, но понервничать придется
Москва. 7 августа. ИНТЕРФАКС – Новая законодательная инициатива, регулирующая сроки предоставления рассрочки, внесла на рынок недвижимости некоторую растерянность. С одной стороны, рассрочка сейчас занимает практически 80% продаж на рыночных условиях, а с другой непонятно, в какой степени закон касается именно жилья. Попробуем разобраться вместе с экспертами.
Что решили?
Госдума приняла закон, регулирующий предоставление рассрочки при оплате товаров, услуг и результатов интеллектуальной деятельности. Одним из ключевых положений документа стало ограничение максимального срока рассрочки до шести месяцев с 1 апреля 2026 года.
Действие законопроекта не будет распространяться на договоры, заключенные до 1 апреля 2026 года. При этом максимальный срок рассрочки с 1 апреля 2026 года составит шесть месяцев, а с 1 апреля 2028 года — четыре месяца. Оператор сервиса рассрочки также будет обязан передать данные о договорах рассрочки в бюро кредитных историй, если сумма покупки составляет более 50 тыс. рублей.
Интересно, что в документе нет ни одного упоминания терминов: "недвижимость", "жильё", "жилое помещение", "ипотека", "квартира", "доля", "долевое участие" и т.п., отмечает юрист Мирза Чирагов. По его мнению, в большей степени законопроект нацелен на небольшие товары и услуги. Вероятность того, что его будут применять к недвижимости, стремится к нулю, считает эксперт.
Он обращает внимание, что формально, если покупка недвижимости оформляется как договор купли-продажи между гражданином и застройщиком или собственником, с оплатой в несколько этапов без процентов, то такой договор может подпадать под понятие рассрочки, если:
- продавец предоставляет отсрочку платежа,
- это не кредит, а именно рассрочка,
- не задействованы банки или МФО.
Почему волнуются?
Так почему же рынок заинтересовала эта инициатива? Да потому что любые движения в сторону изменений правил игры сейчас важны, а рассрочка, по разным данным, уже занимает до 80% объема рыночных сделок в некоторых объектах.
Рост объемов рассрочки в новостройках на первичном рынке жилья опасен для экономики проектов, рассказал в своем выступлении на сессии Финансового конгресса Банка России замглавы Минстроя России Никита Стасишин.
"Рассрочка рассрочке рознь. И первое, это тот объем рассрочки, который есть в каждом проекте. Я бы смотрел здесь на то, какая маржинальность заложена в проектах. Если маржинальность проекта 15%, а рассрочка достигает больше 20%, это означает, что ни о какой эффективной ставке проектного финансирования речи быть не может", - предостерег он.
Замглавы Минстроя отметил, что с подобными проектами в дальнейшем предстоит разбираться банкам с застройщиками при раскрытии эскроу.
"Я считаю, что рассрочка в том объеме, в котором она появляется сейчас - это точно нехорошо, но здесь инициаторами рассрочки выступают больше банки, а даже не застройщики, чтобы не менять модели проектного финансирования", - резюмировал Стасишин.
И вот, похоже, начали разбираться. Правда, в документе есть оговорка, что нововведения распространятся на приобретение жилой недвижимости, если она покупается с помощью сервиса рассрочки. Однако рассрочка непосредственно от девелоперов будет регулироваться отдельной нормой.
"Есть даже информация от Центрального банка, что для регулирования рассрочек от застройщиков будет подготовлен отдельный законопроект", - делится коммерческий директор COLDY Петр Кирилловский.
"Принятый закон обязывает застройщиков войти в специальный реестр операторов рассрочки и попасть под надзор ЦБ. Теперь девелоперы не смогут по своему усмотрению выдавать рассрочки, они будут обязаны учитывать предельную долговую нагрузку заемщика. Кроме того, выданный заём должен быть бесплатным. Больше не получится "зашить" в цену квадратного метра стоимость собственных заемных средств под обещание переоформления в кредит после снижения ипотечной ставки. Это должно нормализовать баланс спроса и предложения на рынке жилья. Рассрочка - это инструмент для потребительского рынка, покупка жилья должна осуществляться при помощи ипотеки", - разъяснил политконсультант Павел Склянчук.
Чего нужно опасаться, а чего – нет?
Представители девелоперского сообщества по-разному оценивают риски нововведения. По мнению руководитель направления коммерческих сервисов девелоперской компании "Мангазея" Юлии Архангельской, большинство покупателей, выбирающих рассрочку, рассчитывают на срок от 12 месяцев с фиксированным платежом. Сокращение срока вдвое приведет к росту платежей на 30–40%, что, по прогнозам эксперта, способно снизить спрос на такие программы на 5–10%.
По ее мнению, потенциальные проблемы могут возникнуть и у тех, кто захочет перейти с рассрочки на ипотеку.
"Могут возникнуть проблемы с одобрением выгодных процентных ставок или программ. Например, кредиты по стандартным программам будут одобряться на 1-1,25% выше, чем обычно", - предполагает Архангельская.
Также она видит риск внезапного отказа в день сделки, если клиент превысит лимит. Тем не менее Архангельская считает, что в долгосрочной перспективе такие меры дисциплинируют рынок.
"Они помогут сократить число клиентов, безответственно подходящих к финансовому планированию. Но в первые месяцы после вступления закона в силу, начиная с апреля 2026 года, количество одобренных ипотек может временно снизиться до 15%" – прогнозирует она.
До вступления в силу новых условий, рынок может даже оживиться, считает Кирилловский.
"Я не исключаю, что на фоне обсуждения нового закона интерес к таким программам на рынке недвижимости повысится, и некоторые потенциальные покупатели, которые откладывали сделку, поспешат приобрести недвижимость, пока условия по рассрочке остаются удобными", - предполагает эксперт.
Реалии таковы, что застройщики смогут предлагать только беспроцентные рассрочки, подтвердил руководитель сервиса мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.
"Это, в свою очередь, означает, что застройщик будет терять в стоимости денег, как минимум, размер ключевой ставки. То есть это можно назвать неким скрытым элементом снижения условий ценообразования. С этой позиции, это может говорить о корректировке цен", - считает эксперт.
При этом он подчеркивает, что управление рассрочками в целом достаточно корректное начинание.
"Можно также дать осторожный прогноз, что это начинание повлияет на восстановление оборота на рынке недвижимости и установление более сбалансированного ценообразования", - говорит Лобжанидзе.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".