Расквалификация ЗПИФов: кто сможет заработать на недвижимости

Неквалифицированные инвесторы получат возможность инвестиций в активы

© РИА Новости. Илья Питалев

Москва. 18 августа. ИНТЕРФАКС — С весны следующего года паевые инвестиционные фонды (ПИФы) получат возможность менять свой статус с "квальных" (только для квалифицированных инвесторов) на "неквальный" (доступные непрофессионалам). Эксперты рассказали "Интерфаксу", как грядущие изменения повлияют на рынок коллективных инвестиций в целом и в недвижимость в частности.

 ЦБ дал добро

В конце июля этого года Банк России сообщил, что с 1 марта 2026 года ПИФы смогут поменять свой статус с "квального" на "неквальный". Условия для переквалификации регулятор прописал в выпущенном указании.

В частности, управляющей компании (УК) необходимо привести правила доверительного управления ПИФами, их состав и структуру в соответствие с требованиями к фондам для неквалифицированных инвесторов. На момент подачи документов в ЦБ все паи должны быть полностью оплачены, а в отношении самого ПИФ не должно быть ограничений и оснований для его прекращения.

"Смена статуса позволит квалифицированным инвесторам выйти из проекта после завершения его рисковой стадии и привлечь новых пайщиков, которые смогут получать инвестиционный доход", — говорится в сообщении Центробанка.

В нем подчеркивается, что возможность переквалификации в первую очередь интересна фондам, инвестиционная стратегия которых изначально предполагала вложения в проекты с повышенным риском. В качестве примера ЦБ приводит строительство торгового центра или складских помещений. Однако после ввода зданий в эксплуатацию такие ПИФы готовы перейти к более консервативной стратегии.

Всем ЗПИФ

"Неквалам" в том числе станут доступны закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы), к наиболее крупному сегменту которых можно отнести ЗПИФы недвижимости.

"Масштаб рынка ЗПИФ уже довольно значителен: к началу 2025 года в стране действовало свыше 2,7 тыс. ЗПИФ с активами более 20 трлн рублей, и, скорее всего, этот формат структурирования активов ждет дальнейший рост. По оценкам аналитиков, дополнительная емкость рынка ЗПИФ превышает текущие его объемы в два-три раза. И эти оценки были сделаны еще без учета доступа широкого круга неквалифицированных инвесторов на рынок", — комментирует управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.

Основатель и CEO сети хилинг-отелей Green Flow Александр Тертычный прогнозирует увеличение числа закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, которые, завершив строительные и девелоперские проекты, смогут переквалифицироваться и стать доступными для широкого круга инвесторов. По его словам, это расширит предложение инвестиционных продуктов на рынке.

"Участие в ЗПИФ — это участие в капитализации и доходности проектов, недоступных для мелкого инвестора, например, коммерческая недвижимость институционального качества, инфраструктурные проекты, инвестиционные наукоемкие проекты, не торгуемые компании и прочее. Инструмент осуществления частной инвестиции — это покупка паев в ЗПИФ, к которому привязаны капитализация и рост доходности активов, составляющих наполнение ПИФ. Тем самым частный гражданин получает уникальную возможность инвестиций в активы, которые в ином случае для него не были бы доступны: невозможно же купить несколько кирпичей в логистическом комплексе или в компании-разработчике спутниковых систем, если у нее нет free float", — говорит Круглова.

При этом она подчеркивает, что в связи с допуском на рынок ЗПИФ непрофессиональных инвесторов со стороны финансовых властей нужна продуманная кампания по разъяснению механизмов, рисков и возможностей для пайщиков, так как уровень экономической и финансовой грамотности населения недостаточно высок.

"Аналогично УК будут обязаны выдерживать строгие требования к обеспечению безопасности пайщиков и соблюдению баланса рисков. (…)  Насколько управляющие готовы будут готовы адаптировать стратегии под розничные правила работы, мы пока не знаем. (…) Опыт показывает, что большинство УК существующих публичных ЗПИФ сейчас старается избегать работы с мелкими чеками из-за трудоемкости такого процесса. Так что посмотрим, как будет работать новый инвестиционный инструмент не в теории, а на практике", — заключает эксперт.

В свою очередь Тертычный надеется, что изменения поспособствуют развитию финансовой культуры:

"Расширение числа участников фондового рынка будет стимулировать рост финансовой грамотности населения и формирование инвестиционного мышления у частных лиц", — считает он.

Экономика скажет "спасибо"?

Рассуждая о положительных последствиях нововведений, Тертычный также отмечает, что привлечение средств неквалифицированных частных инвесторов увеличит общий объем капитала, доступного в коллективных инвестициях.

"Для экономики в целом данные изменения означают рост капитализации фондового рынка — за счет притока инвестиций от более широкой аудитории. (…) Неквалифицированные инвесторы получат доступ к более стабильным и доходным инструментам, таким как аренда недвижимости, что создаст устойчивый приток капитала и будет способствовать развитию отдельных отраслей, инфраструктуры и рынка недвижимости", — делится он.

Дополнительные возможности появятся и у квалифицированных инвесторов: они смогут быстрее выходить из проектов после завершения наиболее рискованных этапов, передавая активы в управление "неквалам", добавляет Тертычный.

"Для рынка коллективных инвестиций реформа станет стимулом к росту объемов привлеченных средств и диверсификации базы инвесторов. Для экономики в целом — это дополнительный канал финансирования девелоперских и инфраструктурных проектов", — полагает генеральный директор City&Malls PFM Наталья Фролова.

По мнению управляющего партнера УК "Красный мост" Александра Полещука, указание ЦБ внесет значительные изменения в функционирование рынка в части трансформации фондов, даст дополнительный импульс для развития новых проектов девелопмента на базе механизма ПИФ и привлечет в фонды новый пласт как квалифицированных, так и неквалифицированных инвесторов.

Гендиректор инвестиционной группы "РВМ Капитал" Феликс Блинов назвал возможность расквалификации фонда благом для рынка в целом.

"Любые улучшения и снятие мелких барьеров облегчают реализацию экономических проектов через ЗПИФ, позволяют нарастить объем инвестиций и снизить стоимость привлеченного капитала для инвестпроектов. Это особенно важно, когда перед рынком стоит задача по повышению инклюзивности домохозяйств, привлечению денег в экономику страны, чтобы эти деньги работали, приносили доход инвесторам и были источником капитала для важных и нужных проектов", — резюмирует он.

При этом Блинов рассказал, что наряду с расквалификацией фондов экспертное сообщество обсуждало с регулятором и вопрос обратной направленности, то есть возможности их квалификации.

"Например, провести модернизацию актива или реализовать value add проект в составе "неквального" ЗПИФ крайне сложно. "Неквальный" фонд не позволяет реализовать проекты редевелопмента, взять кредит на фонд, капитализировать объект, потратить CAPEX. При наличии возможности квалификации фонда все эти решения можно было бы реализовать", — поясняет он.

Кроме того, Блинов уверен, что квалификация "неквальных" фондов в "квальные" может быть полезной и для продления срока существования ПИФов.

"В частности, это позволило бы сохранить в доверительном управлении ЗПИФы, активы которых не соответствуют требованиям указания №4129-У для неквалифицированных фондов. Состав активов этих фондов в настоящее время не позволяет привести инвестдекларации в соответствие указанию 4129-У без отчуждения входящего в их состав имущества", — уточняет эксперт.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".