С учетом обстоятельств

Interfax-Russia.ru — Госпрограмму поддержки ипотеки могут продлить на год, но с повышением ставки и урезанием лимитов для всех регионов, что фактически отсечет регионы с дорогим жильем.

© РИА Новости. Владимир Песня

Программа льготной ипотеки на новостройки по ставке до 6,5% годовых заработала в середине апреля 2020 года и должна была завершиться 1 ноября прошлого года. Однако ее признали одной из самых успешных антикризисных мер, продлив до 1 июля 2021 года. Это привело к росту цен на недвижимость в ряде регионов на фоне повышенного спроса на жилье. Например, по росту цен на жилую недвижимость на вторичном рынке Россия за год переместилась с 15 на 9 место. При этом, согласно исследованию Global House Price Index (индекс цен на вторичную жилую недвижимость), по итогам IV квартала 2020 года страна входила в пятерку лидеров и занимала четвертую строчку.

В первом квартале 2021 года цены на жилье в России выросли на 11,1%. По мнению экспертов международной консалтинговой компания Knight Frank, рост цен стимулировал высокий покупательский спрос, сформированный, в том числе, за счет госпрограмм поддержки ипотечного кредитования и снижения ставок по ипотеке.

"При значительном удорожании первичного жилья часть покупателей обращается ко вторичному рынку, поддерживая рост цен уже в этом сегменте. Дальнейшая динамика будет зависеть от продления или прекращения действия ипотеки с государственной поддержкой", — считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

По данным Росстата на 1 апреля 2021 года, цены на первичном рынке жилья в России в годовом выражении выросли на 17,6%, на вторичном — на 13,6%. В отдельных регионах рост цен достиг 20-30% в условиях снижения реальных доходов населения. Все это привело к тому, что доступность жилья в ипотеку для населения практически не изменилась несмотря на существенное снижение ставок по ипотечным кредитам с начала пандемии (с 8,7 до 7,3%).

Программы льготного ипотечного кредитования действительно позволили поддержать спрос на ипотеку и жилье во время острой фазы пандемии. Однако, как указывал ЦБ, именно стимулирование ипотечного кредитования без соразмерного роста жилищного строительства способствовало росту цен на недвижимость.

Глава Банка России Эльвира Набиуллина еще в конце апреля обращала внимание на признаки перегрева на рынке ипотеки.

"Мы считаем, что некоторые признаки перегрева есть на этом рынке. Достаточно быстро растет спрос на жилье инвестиционного плана, мы видим некоторое снижение качества кредитов ипотечных", — указывала она.

В принципе, ЦБ предлагал продлить программу льготной ипотеки, но не на год, а на полгода (до конца 2021 года), и только в ограниченном количестве регионов, где ее реализация не привела к разгону цен на жилье. Регулятор называл 24 региона.

В свою очередь вице-премьер РФ Марат Хуснуллин обращал внимание на то, что решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от ключевой ставки ЦБ.

"Ключевое условие сегодняшней льготной ипотеки — это низкая ставка ЦБ. Когда ключевая ставка низкая, у нас и так банки под 6,5% дают кредиты. Сегодня от 6-7% выдают все банки, поэтому наша компенсация минимальная, но у нас есть одно главное правило: независимо от того, какая будет ставка, мы на весь период ипотеки гражданам обещаем, что ставка будет не выше 6,5%", — пояснял журналистам Хуснуллин в марте.

С тех пор Центробанк уже дважды повышал ключевую ставку: в марте 2020 года на 25 пунктов и затем в апреле на 50 пунктов — с 4,5% до 5%. Следующее решение по ключевой ставке ЦБ примет 11 июня на заседании совета директоров по денежно-кредитной политике.

"Своими действиями Центробанк показывает, что дальнейшего повышения доступности ипотеки в ближайшее время (скорее всего до конца года) ожидать не следует. В долгосрочной перспективе можно ожидать, что ставки по ипотеке на новостройки вернутся на уровне 8% годовых, а на вторичное жилье — 8,5-9,5% годовых", — предположила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

По ее словам, увеличение ключевой ставки негативно скажется на рынке недвижимости, поскольку в текущих условиях даже незначительное увеличение ипотечных ставок будет вести к серьезному уменьшению спроса на жилье, особенно с учетом значительного роста цен новостройки.

Кроме того, после завершения программы льготной ипотеки под 6,5% стоимость кредита для покупателей новостроек также повысится, добавила Литинецкая.

"Увеличение ключевой ставки также означает, что и кредиты для девелоперов будут дороже, что неизбежно отразится в цене квадратного метра", — подчеркнула эксперт.

Дальнейшее повышение ставок по ипотеке на фоне решения ЦБ прогнозирует и директор федеральной компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.

Он считает, что повышение ставок позволит охладить рынок и восстановить баланс спроса и предложения, и тем самым замедлить рост цен на жилье во втором полугодии 2021 года.

По мнению руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, условия по кредитам на готовое жилье, скорее всего, будут пересматриваться в сторону их ужесточения.

"Хотя рост ставок не будет в точности равен числу процентных пунктов, на которые выросла ставка ЦБ", — добавил эксперт.

При этом, считает он, кардинального разворота в динамике цен на жилье пока не произойдет — они будут и дальше медленно расти, хотя их уровень подошел к пределу покупательной способности.

"Для стимулирования спроса в новых условиях застройщикам придется вернуться к более аккуратной индексации цен, увеличить число акций и специальных предложений", — заключил он.

В свою очередь международное рейтинговое агентство Moody's Investors Service Moody's спрогнозировало рост рисков для сектора ипотечного кредитования в России на фоне снижения доступности жилья.

"Если цены на недвижимость будут расти и дальше, а реальные доходы населения останутся низкими, долговая нагрузка заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится. Высокий спрос на недвижимость и сокращение доли кредитоспособных заемщиков могут подтолкнуть банки к смягчению стандартов андеррайтинга и снижению требований к первоначальному взносу по ипотеке, что увеличит их подверженность риску внезапного падения цен на недвижимость", — поясняла такие выводы младший вице-президент — аналитик Moody's Мария Малюкова.

По данным экспертов, увеличивающийся в России разрыв между доходами населения и ценами на недвижимость на фоне активного роста ипотечного кредитования затрудняет здоровое развитие ипотечного рынка. Продолжение роста ипотечного кредитования двузначными темпами на фоне снижения доступности жилья может быть  рискованно для крупнейших банков в этом сегменте.

Согласно прогнозам Moody's, рост ипотечного кредитования в России замедлится с 21% в 2020 году до 15% в 2021 году после завершения программы субсидирования ипотечного кредитования и возможного повышения процентных ставок по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ.

Со своей стороны генеральный директор подразделения консалтинговой компании Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, представляя в апреле прогноз по рынку ипотечного кредитования, в случае завершения льготной программы допустил снижение спроса на 25-30% во второй половине текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2020 года.

Он указывал на то, что застройщики и банки перевыполняют свои планы, а предложение активно сокращается на фоне повышенного спроса. Вместе с тем, по его словам, закредитованность населения повышается, доходы снижаются, а девелоперы тем временем активно пополняют земельные банки.

"Подорожание жилья, снижение количества ликвидных объектов и платежеспособности население охладят рынок", — отмечал Косарев.

Ставки при отмене программы, полагают в Colliers, вернутся на уровень 7-8% годовых, при этом рост цен продолжится из-за увеличения себестоимости строительства, достигнув по итогам 2021 года 10-15% по сравнению с уровнем 2020 года.

Правительство обсуждало вопрос продления программы всю весну. И, как рассказали "Интерфаксу" несколько источников на финансовом рынке, в конце мая этот же вопрос обсуждался на совещании у президента с членами правительства.

По словам одного из собеседников агентства, в том числе обсуждается расширение программы семейной ипотеки, ставка по которой составляет 6% годовых. Сейчас право на участие в этой программе имеют семьи, в которых после 2018 года родился второй или третий ребенок. Программа может быть расширена на семьи с одним ребенком. Тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках программы семейной ипотеки.

Сейчас кредитный лимит по программе составляет 12 млн рублей в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 6 млн рублей — в других регионах. Окончательный ли это вариант, собеседники агентства не знают.

Продление в итоге может распространиться на все субъекты РФ, хотя снижение лимита фактически все равно отсечет регионы с дорогим жильем.

По мнению заместителя директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, подобные условия позволят сгладить резкие ценовые колебания на рынке недвижимости.

"В первом квартале 2021 года доля заемщиков с крайне высоким показателем долговой нагрузки (свыше 80%) составила почти четверть (24%) от объема выданных ипотечных кредитов. Меры, предпринимаемые регуляторами рынка, будут направлены на стабилизацию цен и недопущение значительного ухудшения качества кредитного портфеля. Рост ипотечного кредитования замедлится", — спрогнозировала в беседе с Interfax-Russia.ru Школьная.

По ее оценке, в этом году ставки ипотеки на вторичном рынке будут оставаться выше, чем на первичном, при том, что тренд смещения спроса к вторичному рынку продолжится.

Окончательное решение об условиях дальнейшей работы льготных ипотечных программ в правительстве планируют принять в середине июня. До этого, как заявлял в середине мая вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, будет проведена оценка влияния действия льготной ипотеки на рост цен на строительство жилья в каждом регионе. Позиция Центробанка также будет учтена, пообещал вице-премьер.