В Москве происходит "реформа" жилья у воды

Близость к реке оказывает заметное влияние на современный столичный девелопмент

Москва. 18 сентября. ИНТЕРФАКС – Практически все исторические города появились на берегах рек – вода была путем, защитой и кормилицей. С течением времени функции рек переосмысливались, подстраиваясь под ритм городской жизни. Этот процесс не завершился и по сей день. Например, сейчас Москва-река переживает очередную трансформацию: теперь она и центр туристического притяжения, и транспортная артерия, которая предоставляет новые возможности для жизни, отдыха и передвижения. При этом тандем инвесторов и города повышает ее урбанистический статус. О потенциале столичной акватории и новых точках притяжения на речной карте Москвы в материале "Интерфакса". 

История без географии

Если вернуться на некоторое время назад, то можно вспомнить, что долгое время Москва-река на значительном ее протяжении в черте города воспринималась как промышленная периферия, а не центральный элемент городской жизни. Это последствия индустриальной революции, когда вдоль реки строились предприятия и заводы. 

"Сегодня многие промышленные объекты утратили актуальность, а их территории стали избыточными. Вывод производств за пределы старых районов сопровождается активной трансформацией этих зон. Их переосмысление и адаптация под жилую и коммерческую застройку, а также создание общественных пространств — эффективный способ формирования непрерывной комфортной среды вдоль реки. Кроме того, такая стратегия способствует росту инвестиционной привлекательности девелоперских проектов", - говорит партнер архитектурного бюро T+T Architects Антон Стружкин.

Результатом этого "движения" стало появление в городе совершенно новых "речных" локаций.

"На сегодняшний день в разных округах города есть давно сформировавшиеся локации: Парк Горького, Нескучный сад и парк Воробьевы Горы. В качестве примера по созданию совершенно новых для города пространств у воды можно привести юг Москвы и масштабное обновление бывшей территории завода ЗИЛ, комплексную застройку и инфраструктуру для отдыха в Нагатинском затоне. А также район Филевского парка и Филевскую набережную", -  рассказала руководитель управления маркетинга и аналитики "Главстрой" Елизавета Родина.

По словам главы архитектурного бюро HADAA Георгия Тюгаева, к новым точкам притяжения на реке можно отнести Мневниковскую пойму. Достаточно масштабная комплексная застройка также ведется в районе Тушино.

Девелоперы и река

Естественно, такие локации не могли остаться без внимания застройщиков. В настоящее время в границах старой Москвы на первой линии набережных ведется строительство 29 комплексов, из которых в 27 реализуют квартиры, еще в двух — апартаменты. Общий объем жилья, для которого уже получено разрешение на строительство, составляет почти 2 млн кв.м, что на 8% больше, чем было представлено на рынке новостроек годом ранее. 

В 2025 году к существующему объему жилья на первой линии у воды появились четыре новых проекта совокупной жилой площади 143 710 кв.м. Таким образом, по подсчетам аналитиков, в Москве реализуется 1 966 474 кв.м в шаговой доступности от набережных. Из них наибольшая доля приходится на объекты бизнес-класса - 52% или 1 028 719 кв.м в 13 проектах, на высокобюджетное жилье приходится 46% от общего объема (904 278 кв.м) в 17 проектах, а на комфорт всего 2% (33 477 кв.м) в двух проектах.

Важно, что предложение это редкое в принципе. На сегодняшний день лишь около тридцати кварталов столицы имеют прямой выход к Москве-реке, говорит Антон Стружкин.

"Протяженность реки в пределах Москвы за счет многочисленных изгибов составляет 220 км длины всех берегов — это потенциально колоссальный ресурс для развития прилегающих территорий", - сетует на ограниченность предложения эксперт.

Но у воды, как и в любой другой столичной локации, недостаточно построить просто жилые дома. Как напомнила топ-брокер Whitewill Екатерина Левина, сегодня застройщики обязаны развивать инфраструктуру района, в том числе строить дороги, запускать дополнительные маршруты, если проект масштабный. И тут вода начинает работать как дополнительный фактор.

"Река разделяет территорию и является естественной преградой, зачастую требуется дополнительное развитие улично-дорожной сети. Например, в районе Филевский парк, в начале сентября, открылся новый мост Академика Королева. Он связал два района, разделенные рекой: Шелепихинскую набережную с Филёвской поймой и Национальным космическим центром. Локация получила дополнительную транспортную инфраструктуру, что значит более быстрое сообщение с остальными частями города, новые съезды и возможность выбора удобного маршрута", - говорит Елизавета Родина.

Романтика или образ жизни

При этом вопрос транспортной доступности в таких локациях, хоть и принимается в расчет покупателями, но не является решающим при выборе недвижимости, отмечают эксперты. Часто покупатель готов на уступки ради уникального расположения проекта.

"Многое зависит от образа жизни покупателя. Если локация у воды для него приоритетна, а рядом есть детские сады, школы и офисы, то расстояние до центра уже не так критично", – отмечает Екатерина Левина.

"Фактор размещения жилого комплекса у воды всегда являлся преимуществом. В настоящее время многие территории у воды осваиваются застройщиками комплексно, преображая и создавая новую инфраструктуру зон у воды", – говорит директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Эксперт отмечает, что застройщики, реализующие проекты в этих локациях являются теми, кто преображает пространство набережных, делая его доступным для жителей города. 

"Район Филевского парка в целом и в частности Шелепихинская набережная — яркий пример переосмысления локации. Проект жилых кварталов "Береговой" демонстрирует продуманный подход к интеграции в окружающую среду. Так, первая очередь уже стала частью района, где сложилась собственная атмосфера благодаря множеству компонентов: благоустройство набережной и интеграция арт-объектов российской художницы Таус Махачевой, а также развитая коммерческая инфраструктура. В составе второго этапа сейчас формируется пул арендаторов. В премиальном квартале все помещения расположены на первой линии набережной, рестораны и кафе сформируют гастронабережную и их посещение будет доступно для всех горожан. В проекте также появится социальная и спортивная инфраструктура: школа и фитнес-центр, площадь которого составит 4,7 тыс. кв.м", - поясняет директор по коммерческой недвижимости девелоперской компании "Главстрой" Мария Дворецкая.

Но и инфраструктура не главное. Главное – сама вода!

"Жилая недвижимость у воды предоставляет владельцам возможность особого образа жизни. Многие жители мегаполиса хотят ощущать близость к природе, не покидая пределы города. При этом девелоперы превращают водные пространства в настоящие точки притяжения горожан", — говорит руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева.

Как отмечает эксперт, вполне очевидно, что одно из ключевых преимуществ проектов у воды — возможность прогулок у воды и по воде. В 2023 году в Москве запустили пассажирские речные трамвайчики, сеть футуристичных причалов расположилась вдоль ключевой водной артерии города. Один из них — причал "Береговой", расположенный вблизи одноименного ЖК.

"Концепция речных трамвайчиков построена на том, чтобы не только создать еще один способ для перемещения по городу, но и открыть новые прогулочные маршруты, которые познакомят горожан с обновленными районами столицы. Проекты у воды, особенно в территориях, где ранее были промышленные зоны, как раз являются неотъемлемой частью этой стратегии", - отмечает Елизавета Родина.

Стремительное развитие речного транспорта делает Москву-реку привлекательной акваторией не только для культурного досуга, но и для инвестиций в развитие прибрежных территорий.

При этом, по словам Екатерины Левиной, речной транспорт пока остается скорее экзотикой, чем полноценной частью транспортной системы Москвы.

"Однако его популярность постепенно растет. Там, где такие маршруты уже работают, жители активно пользуются этим видом транспорта, особенно в летний сезон. Он воспринимается как удобное дополнение к основной транспортной сети", - говорит Левина.

Экономика проекта

Экономика реализации проектов у реки не отличается от прочих.

"Не существует прямой корреляцией между расположением рядом с рекой и стоимостью строительства. В целом бюджет создания девелоперского продукта в Москве включает огромного количества факторов, таких как стоимость земли, рекультивация, маркетинг, юридические процедуры и т.д", - говорит Тюгаев.

При этом он отмечает, что нельзя отрицать тот факт, что есть определенная доля покупателей, в том числе достаточно состоятельных, для которых важно соседство с водоемом и они готовы платить за него дополнительную цену. Разумеется, для пиара и маркетинга проекта соседство с рекой также становится огромным преимуществом и инструментом продвижения.

"Жить в жилом комплексе на набережной всегда престижно, а квартиры здесь в среднем стоят на 10–15% дороже в сравнении с аналогичными без набережной/воды”, – отмечает Екатерина Ломтева.

С ней согласна и Екатерина Левина: "Квартиры с прямыми видами на воду традиционно являются самыми востребованными и дорогими — их стоимость выше в среднем на 10–15%, а иногда и на 20–30%, по сравнению с аналогичными лотами без видов."

Она уточняет, что инвестиционный потенциал подобных проектов также высок: недвижимость у воды всегда пользуется устойчивым спросом на вторичном рынке и медленнее теряет в цене. Такие объекты рассматриваются как инвестиционно-привлекательные и хорошо подходят для долгосрочных вложений.

"Квартиры с видом на реку и набережную всегда вызывают живой интерес как среди покупателей для собственного проживания, так и у инвесторов. Несмотря на то, что стоимость таких вариантов может быть выше на 15-25% средней цены по проекту, они меньше снижаются в цене. Поскольку даже при изменениях рыночной конъюнктуры панорамные виды на реку остаются привлекательными вне времени", - дополняет Елизавета Родина.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".