Путем цифровизации: застройщики начинают все больше использовать ТИМ

С технологиями информационного моделирования работает уже более четверти девелоперов

Москва. 24 октября. ИНТЕРФАКС – С 1 января 2025 года девелоперы во всех проектах в области долевого строительства будут обязаны применять технологии информационного моделирования (ТИМ). Это должно повысить эффективность процессов. И, хотя отрасль за последние годы сделала серьезный рывок в цифровизации, многие застройщики пока относятся к цифровым нововведениям осторожно из-за своей консервативности. Но эксперты и власти уверены, что принятие цифровой трансформации строителями - вопрос времени.

ТИМ с историей

Технологии информационного моделирования позволяют создавать цифровые 3D-модели, использовать их данные на разных этапах строительства, аккумулировать информацию о них.

ТИМ внедряются в России постепенно на протяжении нескольких лет. Одной из значимых вех для перехода на технологии информационного моделирования стало постановление от 5 марта 2021 года, которое подписал председатель правительства РФ Михаил Мишустин. Этим документом было закреплено обязательное применение ТИМ на всех этапах жизненного цикла объектов, финансируемых за счет бюджета. В конце 2021 года была утверждена Стратегия цифрового развития, а также "дорожная карта" реализации этого постановления.

На следующем этапе, который стартовал с 1 января 2023 года, ожидался переход на ТИМ всей строительной отрасли, однако она оказалась к этому не готова, хотя отдельные примеры использования новых технологий и были. Так, в московском Метрогородке прошлым летом ввели первый дом, построенный с помощью ТИМ. Пресс-служба столичного департамента градостроительной политики сообщила, что в инновационной новостройке располагается 924 квартиры. 

3D моделирование применялось и при проектировании участка Московского скоростного диаметра до трассы М-12 "Восток". Как сообщила пресс-служба столичного стройкомплекса, за счет этого удалось ускорить сроки проектирования, в частности, моста через реку Пехорку и участка дорожной сети, соединяющих северное направление Московского скоростного диаметра с трассой М-12 "Восток" в районе Некрасовки. В частности, ТИМ позволили в короткие сроки рассчитать спецификации элементов конструкций моста и прилегающих дорожных объектов. Также с помощью ТИМ были определены количество необходимых стройматериалов и объем строительно-монтажных работ.

Кроме того, в столице тестируют умную эксплуатацию на основе 3D моделей зданий кампуса вуза, сообщал в сентябре руководитель департамента градостроительной политики Владислав Овчинский.

"Применение 3D-моделей и цифровых двойников на этапе обслуживания зданий позволяет следить за техническим состоянием оборудования, инженерных систем и конструкций в режиме реального времени и предотвращать поломки", - отмечал Овчинский, слова которого приводит официальный портал мэра и правительства Москвы.

Также с 1 сентября вступило в силу постановление правительства РФ N614, которое обозначило свод правил ведения ТИМ ОКС. К примеру, в нем содержатся нормы формирования и ведения информационной модели объектов, состав сведений, документов и материалов, которые должны быть включены в модель объекта, состав электронных документов и требования к ним. Например, в модель объекта нужно включать инженерную цифровую модель местности, а графическая часть проектной документации дополняется цифровой информационной моделью.

Всем – ТИМ

Пока далеко не все застройщики перешли на ТИМ, но их число неизбежно увеличивается. Так, ДОМ.РФ сообщал, что по итогам второго квартала 2024 года доля работающих с технологиями информационного моделирования застройщиков составила 21%, а по итогам третьего квартала она достигла уже 26%.

Руководитель коммерческого отдела компании-разработчика ПО для управления строительными процессами "Экзон" Александр Дергачев во время форума 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге отметил, что даже перевод рабочей и исполнительной документации из бумаги в "цифру" сократил сроки реализации проектов и снизил количество ошибок в документах в пять раз. Первым шагом перехода к ТИМ компания видит базовую цифровизацию строительной отрасли. Если переход в цифру стал успешным для календарно-сетевого планирования, формирования исполнительной документации, прохождения стройконтроля и сдачи актов – то переход на ТИМ будет быстрым и эффективным.

"Процесс перехода на технологии информационного моделирования в крупной компании достаточно длительный. На данный момент мы разрабатываем методику работы для взаимодействия с управляющими компаниями, которая будет получать сведения из модели, например, для эксплуатации и мониторинга оборудования, клинингового обслуживания здания и территории", - отмечает он.

Первые итоги

Советник министра цифрового развития, связи и массовых коммуникаций РФ по вопросам BIM, замгендиректора Renga Software Максим Нечипоренко оценивает внедрение ТИМ в отрасли как "удовлетворительное".

"Госэкспертиза более-менее готова к работе с информационными моделями. Они, начиная с 2019 года, эту тему исследовали, изучали. (...) Кто-то (из строителей – ИФ) научился делать проект комплексно, чтобы документация выпускалась. Кто-то дошел до состояния, что из модели уже умеют сметы делать. Кто-то использует это для планирования строительных работ, кто-то там уже и контроль ведет, кто-то даже до эксплуатации доходит", - сообщил Нечипоренко агентству на 100+ TechnoBuild.

Он считает, что ряд компаний до сих пор не перестроились на новый формат из-за "недостаточной информированности". При этом советник министра подчеркивает, что при использовании 2D-документации бизнес зачастую сталкивается с ошибками, которые возникают из-за неправильно сделанных расчетов, смет и прочего. В итоге затраты на введение ТИМ могут оказаться меньше, чем издержки из-за подобных инцидентов, подчеркивает Нечипоренко.

Замминистра строительства и ЖКХ РФ Константин Михайлик отмечает, что переход на новые технологии традиционно сопровождает настороженность участников рынка.

"Проблемы, как и в любой другой отрасли, которая переходит в новую технологию – это неверие. Это обратная сторона того, что мы очень хорошая, крепкая, надежная отрасль (...).. Мы сто лет умеем работать по своим правилам, и не любим эти правила менять", - отметил замминистра в кулуарах 100+ TechnoBuild.

А что еще?

Одной из важнейших задач для девелоперов является сокращение строительно-инвестиционного цикла строительства, а на фоне турбулентности в отрасли этот вопрос встал особенно остро. Как сообщал Минстрой России в мае, сейчас строительный цикл составляет порядка 1300 дней, для сравнения - в 2020 году этот показатель составлял 2181 дней. 

В "Экзон" считают, что внедрение "цифры" в части управления проектами также внесло свой вклад в улучшение показателя. Эффект есть даже от перехода к цифровой исполнительной документации и общей цифровизации процессов. От перехода к работе с 3D он может быть еще значительнее.

"Сроки в строительстве затягивались из-за того, что все участники были разрознены, находились в различных городах, как это часто бывает с проектировщиками. Проектировщик может находиться в Москве, а объект проектировать на Дальнем Востоке. Если все участники строительства онлайн, как в "Экзон", ничего не потеряется, все документы будут всегда актуальны и доступны по QR-коду", - вспоминал Дергачев.

Нечипоренко в разговоре с "Интерфаксом" отметил, что, в целом, застройщики пробуют внедрять новые технологии в свои процессы. Так, несмотря на то, что лазерное сканирование – "недешевое удовольствие", девелоперы с готовностью прибегают к нему там, где это оправдано. А вот использование дронов в строительстве стало затруднительным из-за действующих ограничений на полеты. Что касается искусственного интеллекта, который сейчас находится "на пике хайпа", то он тоже применяется, но с оговорками.

"Каждому хочется сказать что-то, что уже мы и сюда, и сюда прикрутили (искусственный интеллект - ИФ). Есть несколько моментов. Многое, что звучит, говорит о том, что вот мы взяли там ChatGPT, прикрутили его к себе, научили его, скормили ему данные, и он нам как-то помогает. Это означает, что люди не занимаются развитием искусственного интеллекта, они используют чужую нейронку для решения каких-то своих задач, помогают развитию этой чужой нейронки", - пояснил он.

Эксперт добавил, что неплохо бы было, чтобы бизнес использовал не зарубежные продукты, а отечественные, чтобы насыщать данными их. Но в целом, как отметил Нечипоренко, разработчикам "еще надо поработать" в этом направлении.

Не моделированием единым

Переход на цифровые технологии, как бы настороженно к этому не относились некоторые участники рынка, вероятно, сможет помочь им повысить экономическую привлекательность проектов.

"Отсутствие льготной ипотеки, безусловно, значительно снизило спрос. Это не может не отразиться на рынке девелопмента, ну и, конечно, бюджетные ограничения связаны с тем, что государство, в первую очередь, отправляет свои средства на окончание уже начатых проектов, (...) Когда возникнет вопрос об эффективности стройки по-настоящему, все начнут искать варианты. Самый простой, на мой взгляд - снижение производительных затрат путем более точного учета и снижения разных "переделок", которые могут негативно влиять на экономику стройки", - высказал свое мнение "Интерфаксу" президент НОСТРОЙ Антон Глушков во время 100+ TechnoBuild.

"Вся цифровизация, по большей степени, сейчас, к сожалению, сводится только к продуктам, которые касаются систем автоматизированного проектирования", - отмечает он.

Нечипоренко не соглашается с этой точкой зрения, отмечая, что как раз компаний, занимающихся продуктами для моделирования не много, так как это наукоемкая разработка.

"Российских компаний такого уровня, кто может позволить себе столь наукоемкую разработку инженерного программного обеспечения (как моделирование - ИФ), вот их как раз мало. А всех, кто находится на стороне потребления информации, планирования, управления, сметных расчетов, контроля застройки и прочего, их на самом деле много. Если посмотреть на реестры - Минцифровский реестр программного обеспечения – он достаточно большой и наполнен разнообразным программным обеспечением", - констатировал Нечипоренко.

"Важно тщательно выбрать те технические решения, которые действительно соответствуют заявленным требованиям поставщика программного обеспечения. К сожалению, не всегда предоставляемые поставщиками программы работают так, как они это обещают. Было бы желательно, чтобы отечественные решения стали более доступны, поскольку на текущий момент продукты российского производства зачастую оказываются дороже аналогичных иностранных", - сказала она "Интерфаксу", отметив, что девелоперу уже удалось автоматизировать процессы, связанные с продажами недвижимости, а также управления платежами и финансами.

Как сообщил Михайлик, завершить формирование реестра российского ПО для строительной отрасли планируется к ноябрю.

"Объективно мы почему и хотим сделать полноценный список, потому что любой строитель может просто зайти в этот реестр. Он в какой-то степени, конечно, будет у нас опубликован на сайте Минстроя", - говорил ранее Михайлик журналистам.

В настоящее время там находится 337 программных продуктов, уточнял он.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".