Бизнес реагирует на изменения поиском дополнительных возможностей - Ольга Барабанова

Участники столичного рынка недвижимости балансируют свой портфель благодаря программе МПТ, рассказала коммерческий директор SEZAR GROUP

© Пресс-служба SEZAR GROUP

Москва. 18 сентября. ИНТЕРФАКС –  Тенденция "мультиформатного" девелопмента и параллельного развития активов в офисной, жилой и производственной недвижимости сформировалась в Москве во многом благодаря городской программе по развитию мест приложения труда. О том, как в этой реальности работают девелоперы, как они балансируют свой портфель, выстраивают приоритеты бизнеса, рассказала "Интерфаксу" коммерческий директор SEZAR GROUP Ольга Барабанова.

Некоторые девелоперы жилищного строительства обратили пристальное внимание на рынок коммерческой недвижимости на фоне роста спроса в этом сегменте. Вы пошли этим путем значительно раньше. Что послужило мотиватором?

В нашем случае речь идет о балансировке портфеля активов на среднесрочную и долгосрочную перспективу и оптимизации финансовой нагрузки, в том числе, за счет предоставляемых государством льгот в рамках программы развития мест приложения труда. По нашим наблюдениям, по этом пути идут многие девелоперы. Есть примеры выхода в сегмент жилой недвижимости компаниями, которые ранее были сосредоточены на строительстве бизнес-центров, у многих заявлены проекты в сегментах light industrial, складской недвижимости. В нашем портфеле текущих и перспективных проектов из 1,6 млн кв.м порядка 45% приходится на жилую недвижимость бизнес-, премиум- и de-luxe класса, около 35% — на офисную и производственную недвижимость и порядка 20% на торговую и социальную. 

Мотивацией стратегических изменений служит далеко не один фактор. Это и градостроительная политика, и высокая востребованность офисной недвижимости, и экономические факторы, и многие другие. Бизнес постоянно реагирует на изменения: поиском решений, дополнительных возможностей, новых направлений. 

Не является ли такой подход следствием снижения спроса на жилье?

Предположение, что изменения являются прямой реакцией на корректировку спроса на жилую недвижимость, некорректны. На уровне потребности спрос не снижается: люди хотят жить в современных домах, нам свойственно стремление менять морально устаревшее на "последнюю модель". Сегодня этот спрос действительно реализуется не в полной мере, но все понимают, что это временное ограничение.

Более того, есть очевидные признаки разворота: рост интереса к покупке квартир, возвращение к когда-то отложенным планам, конструктивный поиск способов оплаты и позитивное отношение к возможностям, которые пока еще готовы предоставлять девелоперы. 

Какое направление для вас сейчас приоритетнее? Почему? 

У нас "все дети любимые". В каждом из сегментов мы видим возможности для бизнеса, и понимаем, что можем предложить решения своей аудитории: корпорациям, покупателям квартир, производственным компаниям, среднему и малому бизнесу.

Первые результаты по проектам, с которыми мы уже вышли на рынок, это подтверждают. В частности, высокий интерес к офисным центрам на 4 и 20 участках в Москва-Сити, где мы построим премиальные МФК. 

Как различается маржинальность проектов жилой и коммерческой недвижимости в Москве в настоящее время? 

Если каждый из сегментов рассматривать по-отдельности, маржинальность проектов жилой недвижимости выше. При этом строительство офисных и производственных проектов, кроме прямой эффективности, обеспечивает еще и возможность обнулить или свести до минимума затраты на смену ВРИ в рамках текущих проектов жилой недвижимости. 

Проекты в каких сегментах коммерческой недвижимости сейчас наиболее интересны девелоперам?

Мы сосредоточены на офисной недвижимости классов PRIME и А, инвестируем в инновационные форматы ритейл-инфраструктуры. В частности, в составе комплексной застройки наряду с жилыми комплексами SEZAR CITY и SEZAR FUTURE проектируем фуд-молл, которому отводим роль гастрономического центра и событийного пространства кулинарных фестивалей. В составе коммерческой застройки нового проекта SEZAR SILICA планируем создание форматов ботанической оранжереи с воссозданием естественной среды для редких в средней полосе растений и акустического центра для музыкальных шоу. 

Масштабные проекты требуют от застройщика долгосрочного планирования. Как вы рассчитываете бизнес-модель такой застройки в условиях высокой ставки ЦБ? 

Просчет модели производится еще до принятия решения о приобретении земельного актива. Этот расчет допускает, что планы будущей застройки сформулированы условно и будут корректироваться по мере новых вводных. Мы стремимся оперировать сроками, которые позволяют "видеть горизонт", и реализуем масштабные проекты отдельными этапами. Для каждого получаем исходно-разрешительную документацию, разрабатываем календарный график строительных работ, составляем финансовые планы и планы продаж. Параллельно все это консолидируется в единую модель развития всего участка. Так, например, в рамках комплексной застройки 20 га ранее занятых овощебазой "Красная Пресня", у нас сейчас на разной стадии по сути три проекта в одном. 

В момент, когда мы получаем исходно-разрешительную документацию на строительство очередного объема, и каждый раз, когда фиксируются новые факторы, мы корректируем модель и по текущему этапу, и по перспективным. 

Все понимают, что концепция, сформированная для масштабной территории с планами развития на много лет вперед, представляет собой динамичную модель. Мир вокруг меняется, появляются другие технологии, выявляются дополнительные возможности, ограничения, требования потенциальных покупателей. Как и в любой другой сфере, жизнь вносит коррективы, диктуя необходимость гибко реагировать на обстоятельства. Рынок недвижимости не исключение. 

Какие еще особенности реализации масштабных проектов вы можете отметить? Помогает ли город?

Взаимодействие города и профессионального девелопмента сегодня в полной мере можно охарактеризовать как сотрудничество. Предоставленная девелоперам возможность компенсации затрат на смену ВРИ позволяет городу эффективно решать задачи обновления инфраструктуры депрессивных районов и создания новых рабочих мест. Для бизнеса, в конечном итоге, это тоже выгодно: плюс к существенной льготе, мы получаем прибыльные активы, новые компетенции, повышаем привлекательность локации, влияя на имидж районов и стоимость недвижимости, которую строим. 

Верите ли вы в спрос на жилье массовых сегментов в столице или будете идти по пути создания "Москвы для состоятельных людей"?

Строительство недвижимости стандарт-класса в Москве реализуется за счет программы реновации, которая обеспечивает спрос на современную недвижимость с минимальным бюджетом. Профессиональный девелопмент в массовом сегменте закрывает спрос на комфорт-класс.

Наши результаты подтверждают, что качественные предложения востребованы. Так, в жилом комплексе "Рассказово" комфорт-плюс класса в Новой Москве более 95% квартир были проданы до ввода домов в эксплуатацию. Основная аудитория покупателей — москвичи, которые при альтернативе "старый фонд в границах МКАД" или новый жилой комплекс, но чуть дальше, выбрали второе.

Мы оцениваем этот проект как успешный, и не закрываем для себя возможность работы в сегменте комфорт-класса. 

Как вы считаете, в какой перспективе и при каких условиях спрос на массовое жилье вернется к росту? Будете ли вы рассматривать возможность реализации таких проектов?

Спрос никуда не исчез. Сейчас ограничены инструменты для его реализации, и весь рынок рассчитывает на возврат приемлемых условий ипотечного кредитования для граждан. Если мы увидим новые возможности для бизнеса в развитии проектов массовой застройки, у компании есть всё для того, чтобы их реализовать.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".