Москва. 1 июля. ИНТЕРФАКС – Снести здание и построить на его месте новое намного легче, чем реконструировать. Но при работе с объектами культурного наследия (ОКН) требуется другой подход. Генеральный директор Digniori Arts Арсений Дрожалин рассказал "Интерфаксу" о том, как заинтересовать инвестора покупкой памятника архитектуры с обременениями и какие сюрпризы могут открыться при работе с ОКН.
Арсений Игоревич, список объектов культурного наследия в Москве постоянно пополняется. Зачастую эти объекты находятся в историческом центре столицы. Какова специфика работы в условиях сложившейся исторической застройки?
Мы понимаем, что исторических объектов не становится больше, но на законодательном уровне список ОКН пополняется, так как существует процедура выявления новых объектов исторического наследия.
Конечно, работа с ОКН требует особого подхода. В частности, есть обязанность учитывать сложившиеся архитектурные решения, исторические ценности, а также урбанистические контексты, так как объекты расположены в современном городе, у которого свои правила, градостроительная политика и инфраструктура.
При работе с объектами культурного наследия мы проводим полное комплексное исследование – анализ не только самого исторического объекта, но и его среды, оценивая влияние всех заинтересованных сторон: инвесторов, редевелоперов, государственных учреждений.
Что входит в исследование среды ОКН?
Факторов очень много. Один из них – московское метро, особенно ветки, расположенные не очень глубоко и проходящие через центральные районы. Метро построено позже объектов культурного наследия и оказывает влияние на работу с фундаментами и геоподосновой.
Еще один аспект – археологические изыскания. Зачастую при работе с объектом мы можем обнаружить артефакты (на наших объектах находили предметы интерьера, шкатулки, элементы быта, даже частицы мебели), которые могут повлиять на сроки, стоимость и возможность проведения работ, и даже на изменение проекта в целом.
Согласно действующему законодательству, мы обязаны приостановить работы, вызвать специальные городские службы, которые в дальнейшем определят, какие действия необходимо провести с этим культурным слоем. Важно отметить, что археологические раскопки, если они начинаются, могут остановить работы на объекте на длительный срок.
Какие еще особенности возникают в работе с ОКН?
Процедура подготовки документации для объектов культурного наследия, находящихся в федеральной и/или региональной собственности, примерно одинаковая. Для каждого отдельного здания мы должны разработать либо проект реставрации, либо проект приспособления. Если мы планируем какие-то более серьезные изменения, проводится историко-культурная экспертиза. Все вышеуказанное требует серьезных проектных изысканий и, конечно, опыта работы и взаимодействия с профильными государственными организациями.
Задача государства и города – максимально сохранить объект в его первозданном виде, а задача коммерсанта – адаптировать объект под коммерческие цели. На стыке двух сторон и рождаются истины.
Для успешного проекта нужно вложить в него новые смыслы. Большинство объектов культурного наследия столицы – это усадьбы и городские дома, которые имеют достаточно типовую планировку. Поэтому работа с объектами культурного наследия – это творческий симбиоз от идеи до реализации, с учетом ограничений и согласованного бюджета.
Не зря говорят, что проще снести здание и построить новое, чем взяться за реконструкцию. Постоянно возникают сюрпризы. Как в таких условиях рассчитать смету?
Верно! Иногда мы вынуждены собирать, восстанавливать и реставрировать объект по кирпичику. Это, конечно, сильно дороже и сложнее, чем строить с нуля. По времени реконструкция тоже может занимать больше времени. Чтобы облегчить задачу, важно провести полное исследование: оценить качество инженерных сетей, архитектуру, инвестиционный потенциал. Но даже это не спасет от сюрпризов во время работы.
При демонтаже, например, могут обнаружиться нюансы, которые меняют ход проекта. Это могут быть новые проемы, окна, подвалы, тайные комнаты или чердаки, которых нет в документации.
Такая история случилась на одном из наших объектов в районе Сухаревской, где мы реставрируем особняк под современное использование. Изначально планировали заменить кровельное покрытие. Начав демонтаж, увидели, что древесина изношена на 80%. Пришлось менять ход работы на крыше – это добавило еще два месяца работ и дополнительные затраты. Инвестор всегда должен закладывать финансирование и временные резервы на такие случаи.
Наверное, в том числе по этой причине исторические объекты иногда могут длительное время не уходить с молотка. Как можно преодолеть эту проблему и почему вообще так происходит? При том что власти работают над этой темой на федеральном уровне и стараются привлечь больше инвесторов.
Существует несколько федеральных и московских программ. Для восстановления ОКН нужна действительно интересная бизнес-идея, которая сможет принести прибыль. Например, арендные ставки в Москве достаточно высокие, таким образом, от сдачи объекта гарантированно будет бюджетная эффективность.
Для реализации идеи инвестору часто требуется большая электрическая мощность. А это никак не связано с объектом культурного наследия, это связано с существующей городской инфраструктурой. Гипотетически, если власти города не готовы предоставить инвестору такую мощность, то и смысла в покупке объекта нет.
Еще одно ограничение – парковочные места. Там, где их мало, сложно организовать офисы. Не каждый объект можно использовать и под заведения общественного питания.
В общем, риски большие, вложения тоже. Даже правильная бизнес-модель может не сработать. Если прибыль извлечь невозможно, зачем заниматься такими объектами? Хотя градостроительные правила меняются. Я думаю, что для некоторых объектов нужно просто время. Может не сейчас, но через несколько лет будут найдены какие-то новые формы, идеи. Придут молодые архитекторы или предприниматели, которые смогут и этим объектам дать новую жизнь, порадовать жителей и гостей города.
Путин предложил объединить ресурсы программ льготного кредитования по созданию туристической инфраструктуры и сохранению ОКН. Можно ли оценить, как такое решение повлияет на работу инвесторов с ОКН? Насколько именно туристическая повестка может продвинуть вопрос восстановления ОКН, и для каких объектов это будет актуально?
Мы очень рады и поддерживаем такую инициативу главы государства. Считаем, что эта программа позволит увеличить количество объектов к восстановлению, особенно региональных, что, в свою очередь, благотворно скажется на развитии туристического сектора экономики в целом, позволит сохранить и привести в порядок еще больше объектов культурно-исторического наследия.
Мы также очень надеемся, что реализация этой программы не будет отложена в долгий ящик.
Охотно ли банки финансируют проекты реконструкции? Какие требования они предъявляют участникам таких проектов?
Здесь все просто. Банкиры более прагматичные люди, чем коммерсанты. В основном их интересует предмет залога, его остаточная и кадастровая стоимость, стоимость после реконструкции. Банки финансируют такие объекты. Просто они закладывают свои риски либо в процентной ставке, либо в условиях финансирования.
На ваш взгляд, кто способен инвестировать в крупные ОКН, помимо коммерсантов?
Есть люди, которые радеют за город, страну и имеют благие намерения. Таких меценатов очень мало, но они есть. Существуют объекты, которые никогда не окупятся, но, тем не менее, и в них готовы вкладываться. Мотивы могут быть разными, в том числе личные амбиции, например, именная табличка на здании.
Тем не менее, меценатских проектов стало действительно больше, чем было, например, пять-семь лет назад, что показывает хорошую тенденцию в изменении градостроительных образов городов и в сохранении исторической и культурной ценности.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".