Город практически является партнером в реализации такого проекта, подчеркнул председатель совета директоров BMS Development Group
Москва. 7 июля. ИНТЕРФАКС – Появление нового сильного девелопера на московском рынке – явление довольно редкое, и всегда вызывающее интерес у профессионального сообщества и простых покупателей: что планирует, как будет развиваться. Хорошим примером удачного старта и не менее удачного развития стала компания BMS Development Group, которая не просто реализовала свои первоначальные планы, но и шагнула значительно дальше. О том, как живет девелопер сегодня, рассказал основатель, акционер и председатель совета директоров BMS Development Group Сергей Болдырев.
Вы ярко стартовали в прошлом году на московском рынке. Что компания успела сделать за год? Может быть, с изменением ситуации поменялась ваша стратегия?
Несмотря на все внешние вызовы отрасли, прошедший год выдался для нас чрезвычайно успешным. Мы значительно перевыполнили взятые на себя обязательства. Теперь BMS Development Group активно участвует в программе комплексного развития территорий (КРТ), рассматривая это направление как стратегически важное для дальнейшего роста.
В начале года наш портфель включал два проекта в Москве и один участок на берегу Пироговского водохранилища. Изначально мы планировали планомерное расширение, начиная с 2025 года: приобретение одного проекта в 2025-м и далее - по два ежегодно. Однако, в апреле 2024 года нам удалось одержать победу в аукционе по программе комплексного развития незастроенных территорий (КРНТ). Мы приобрели участок земли площадью 7,94 гектара в долине реки Сетунь, рядом с транспортно-пересадочном узлом (ТПУ) "Минская". На этой территории планируется строительство 300 тыс. кв. в недвижимости: 150 тыс. кв. м жилья и столько же коммерческих площадей.
Сумма сделки составила 26,7 млрд рублей, что сделало ее одной из крупнейших в России и самой крупной на рынке земельных участков. За весь срок реализации проекта в бюджеты разных уровней будет направлено около 18,15 млрд руб. налоговых отчислений. Из них - 12 млрд руб. — налог на прибыль и НДС, 1 млрд руб. — НДФЛ от смежных отраслей на этапе строительства, 4,45 млрд руб. — единовременная выплата НДС с покупки прав на реализацию проекта. Еще 4 млрд руб. ежегодных поступлений за счет НДФЛ и страховых взносов даст создание 4 тыс. рабочих мест.
Кроме того, мы ведём проектирование премиального жилого ансамбля на проспекте Вернадского, 89. Объем инвестиций в проект оценивается примерно в 20 млрд рублей. Мы предложили городу ревитализацию прилегающей территории – ООПТ "Лес на реке Самородинке" площадью 25 тыс. кв.м. Это соответствует нашей стратегии создания премиальных экополисов: активное благоустройство, регенерация окружающих зелёных массивов и создание новых, если поблизости их нет. Участок сегодня исключен из городской жизни. При этом, его особенности позволяют создать ценное общественное пространство. Город инициативу поддержал, работаем над проектом.
Вы активно взаимодействуете с городом в ваших проектах. Это упрощает работу девелопера или обременяет ее?
Не просто упрощает — город практически является партнером в реализации проекта. А это обеспечивает поддержку в решении сложнейших вопросов.
В рамках реализации КРНТ у ТПУ "Минская" (на Староволынской улице) мы очень плотно работаем с Градостроительным комплексом Москвы: с департаментом градостроительной политики, департаментом городского имущества, с Москомархитектурой, с департаментом инвестиционной политики и другими профильными ОИВами. Хочется отметить оперативность команды Правительства Москвы в ответ на запросы инвесторов. В ходе работы возникает множество вопросов, нередко требующих нестандартных решений. В настоящее время мы активно занимаемся проектированием и разработкой продукта, приступив к подготовке проектной документации. Параллельно ожидаем согласования проекта планировки территории (ППТ).
Вы неоднократно высказывали идею создания современного премиального экополиса. Расскажите о ней подробнее. Как вы считаете, почему такой проект не появился до сих пор? Удачное ли сейчас время для его реализации?
Давайте для начала разберемся с формулировкой “Экополис”. Это город в городе, построенный и функционирующий по принципам экологической устойчивости и экологичного образа жизни. Место, в котором культивируется осознанная ценность органического существование с собой, природой и окружающим социумом. Такой подход ориентирован на человека, предлагает новый уровень качества жизни и впечатлений для резидентов. Экополисы активно развиваются по всему миру, примерами служат Куритиба в Бразилии, Масдар в ОАЭ и Great City в Китае и др.
Москва – один из самых динамичных городов земли. На высококонкурентном рынке премиальных услуг в столице сформировался спрос на стиль жизни, который не просто отвечает, а превосходит запросы жителей мегаполиса. Ценность времени, оазисы в центре деловых событий, здоровый образ жизни, долголетие и превентивная медицина, передовые спортивные и образовательные кластеры - экополис предлагает идеальную экосистему.
Именно под такие проекты мы выбираем площадки – уделяя внимание наличию природных зон, зеленых территорий и водных объектов. Например, участок проекта у ТПУ "Минская" примыкает к Матвеевскому лесу. У резидентов будет собственный выход в природные заказник "Долина реки Сетунь" и при этом – прямой выезд на Кутузовский проспект. В непосредственной близости – Мосфильмовский пруд и Московский городской гольф-клуб.
Ваш проект по программе КРНТ у ТПУ "Минская" можно назвать первым шагом к реализации идеи экополиса. Чем он отличается от присутствующих на столичном рынке проектов?
Проект обещает стать одним из самых инновационных в Москве. Мы предусмотрели более двадцати различных сервисов для комфортной жизни. В их числе – современный физкультурно-оздоровительный комплекс, термы, лонджевити центр, а также трехуровневое арт-пространство.
Значительное внимание будет уделено благоустройству территории: появятся искусственные озера, лесные массивы и множество оригинальных детских площадок.
Отдельно отмечу образовательный центр площадью не менее 9 тысяч квадратных метров, рассчитанный на 315 учеников. Мы сотрудничаем с ведущими образовательными организациями, чтобы предложить принципиально новую образовательную программу.
Проект у "Минской" масштабный, его реализация займет несколько лет. Будете ли вы "отвлекать" свои ресурсы в это время на другие площадки? Какие локации вы будете рассматривать? Проекты какого класса это будут?
Мы работаем с получением исходно-разрешительной документации по проекту в СВАО. По проекту премиальных резиденций на первой линии Пироговского водохранилища получили ГПЗУ, в ближайшее время планируем приступить к разработке градостроительной концепции.
В настоящее время мы рассматриваем шесть потенциальных объектов для приобретения, включая проекты комплексного развития территорий (КРТ), которые полностью соответствуют стратегии компании. Мы видим значительные перспективы в участии в программе КРТ и ориентированы на сотрудничество с городом.
Приоритетом для нас является работа в сегментах премиум и элит с акцентом на принципы ESG. Поэтому мы тщательно выбираем локации, отвечающие высоким требованиям: удобное расположение, близость к зеленым зонам или водоемам, а также возможность благоустройства прилегающих территорий и развития инфраструктуры.
Значит ли это, что вы больше уверены в экономической устойчивости премиальных проектов в Москве в существующих экономических условиях?
Изучая рынок элитной недвижимости, мы тщательно анализируем успешные проекты с точки зрения продаж. Данные ведущих аналитических агентств свидетельствуют о том, что премиум-класс – единственный сегмент, демонстрирующий стабильный спрос и рост цен. Добавим сюда и сегмент делюкс. Так, например, декабрь 2024 года стал рекордным по количеству сделок в премиум-классе, достигнув примерно 750 лотов. С января 2025 года среднее количество реализуемых лотов составляет около 450-500 в месяц. Средняя цена предложения по проектам премиум-класса превысила отметку в 900 тысяч рублей за квадратный метр. При сравнении роста цен за год (июнь 2025 к июню 2024 года) по классам наблюдается следующая картина: премиум-класс – 15%, бизнес-класс – 3%, комфорт-класс – 6%. Премиум-класс демонстрирует максимальный темп роста. Это свидетельствует о высокой востребованности жилья данного класса, что позволяет девелоперам увеличивать стоимость.
В настоящее время в городе действуют условия проектирования, предъявляющие определенные требования к архитектуре, что существенно влияет на себестоимость решений. Это ограничивает возможности девелоперов строить проекты низкого класса, даже при наличии такого намерения. Инвестиции в архитектуру подталкивают девелопера к развитию проекта в сторону более высокого класса. Таким образом, новые проекты, выходящие на рынок, будут классом выше, чем если бы они были выведены ранее. Покупатели бизнес-класса на рынке Москвы, ориентированные на привычное качество, постепенно переориентируются на премиальный рынок. Учитывая, что многие девелоперы сейчас взяли паузу и осторожно выводят новые проекты, существуют все предпосылки для устойчивого развития рынка недвижимости премиум-класса.
Премиальные проекты раньше предполагали клубную атмосферу. Сейчас это все более крупные проекты. Чем это обусловлено? Есть ли необходимый объем спроса?
Ранее к премиальным домам относили объекты в центре Москвы с ограниченным количеством квартир, что создавало атмосферу закрытого клуба для избранных. Сегодня такие проекты встречаются редко и, как правило, представляют собой точечную застройку в Центральном административном округе, относящуюся к классу "делюкс".
В настоящее время премиум-класс характеризуется высоким уровнем сервиса, развитой бытовой и социальной инфраструктурой. Для покупателей такого жилья важен не только факт приобретения недвижимости, но и подтверждение статуса, роскошь и доступность разнообразных услуг. Цена играет роль, но не является определяющим фактором.
Масштабные проекты комплексного развития территорий (КРТ) предоставляют возможность создать соответствующее окружение и наполнение. Это современная архитектура, доступ к определенным магазинам, фитнес-центрам, ресторанам высокой кухни, расположенным на территории жилого комплекса, объекты здравоохранения и образования, спортивная инфраструктура. Премиум-класс должен не просто предвосхищать, а превосходить запросы самых притязательных клиентов.
Сейчас главенствует тенденция уменьшения площади квартир и увеличения общественных пространств. Следуете ли вы ей?
Вопрос средней площади квартир в премиум-классе вызывает много дискуссий. Мы ориентируемся на потребности покупателей. Ранее просторные планировки были признаком роскоши, но сегодня акцент сместился на функциональность, что является мировой тенденцией. Статус и эксклюзивность проявляются в доступности сервисов, общественных клубных пространств, где жители могут объединяться по интересам и решать все вопросы, не покидая территорию комплекса.
Наличие квартир небольших площадей также имеет свои аргументы. Покупатели, выбирающие такие варианты в премиум-классе, готовы платить за образ жизни, доступный только в этом сегменте, даже если за ту же сумму они могли бы приобрести более просторное жилье в бизнес-классе. Мы, как девелопер нового формата, предоставляем им эту возможность выбора.
Кстати, о девелопменте нового формата. Ваш девиз – сделать девелопмент искусством. Расскажите об этом поподробнее.
В 2024 году мы провели ребрендинг компании, но наша фундаментальная "ДНК" осталась неизменной. Напомню, что аббревиатура BMS расшифровывается как Build, Multiply, Secure – "Создавай, приумножай, сохраняй". Тогда же мы сформировали новый девиз компании — "Современное искусство девелопмента". Цель нашей команды — сделать девелопмент искусством. Искусством управлять, строить и меценатствовать. Это не просто имиджевая составляющая: мы искренне готовы поддерживать национальное искусство, поскольку убеждены в его влиянии на трансформацию общества. В том числе и через активную его интеграцию в девелоперские проекты. Это для нас крайне важный аспект.
Каковы ваши планы на ближайшее время и среднесрочную перспективу? В силе ли ваши планы выйти на IPO?
Безусловно, наши планы в силе. Мы активно наращиваем портфель проектов. В ближайшие три года он составит около 1,5 млн кв. м.
В рамках подготовки к IPO ведется активная работа по приведению корпоративных процессов в соответствие с требованиями регуляторов. Параллельно с расширением портфеля проектов, компания уделяет особое внимание развитию команды, планируя увеличить ее численность втрое к концу 2025 года. BMS Development Group также разрабатывает комплексную стратегию корпоративной социальной ответственности (КСО), включающую ESG-инициативы, поддержку культурных проектов и благотворительность.
В текущем году приоритетами компании являются расширение портфеля, формирование сильной команды, укрепление партнерских отношений с банками, конструктивное взаимодействие с органами власти и обеспечение устойчивого развития.