ОБЗОР: Часть жителей Урала поставила свои планы по покупке и продаже жилья на "паузу", но спрос не угас - эксперты

Екатеринбург. 12 октября. ИНТЕРФАКС-УРАЛ - Спрос на жилую недвижимость после объявления частичной мобилизации в ряде регионов Уральского федерального округа снизился, часть продавцов и вовсе пересмотрела свои планы. Однако на первичном рынке по-прежнему рекордное предложение, сообщили "Интерфаксу" опрошенные эксперты.

ВЗЯЛИ ПАУЗУ, НО НЕ ВСЕ

Генеральный директор агентства недвижимости "Диал" (Екатеринбург) Александр Дмитриев сообщил "Интерфаксу", что активность на рынке после объявления частичной мобилизации сохраняется ("звонков много", "интерес есть"), паузу взяли лишь около 15% клиентов. Часть из них объяснила свое решение отъездом в Казахстан, другая - непониманием того, что происходит на рынке.

Еще часть клиентов, по данным эксперта, передумала из-за того, что у них мобилизационный возраст и есть "ощущение, что пока не надо".

По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, объем предложения на вторичном рынке в последние дни снижался, часть продавцов снимали квартиры с продажи. Вместе с тем, какой-то единой модели поведения как у продавцов, так и у покупателей в текущей ситуации нет.

"Каждый принимает решение, исходя из внутреннего понимания и внутренних приоритетов. Часто эти решения противоположные. Кто-то снимает с продажи квартиры, кто-то торопится закрыть сделку, кто-то отказывается от сделки. Обычно в условиях повышенной неопределенности происходит слом каких-то понятных логичных рыночных тенденций, эмоции преобладают. Соответственно, такая хаотичная реакция со стороны участников рынка", - пояснил он "Интерфаксу".

Что касается первичного рынка, то, по его данным, объем предложения на нем "на рекордно высоком уровне".

"До сентября количество квартир на рынке росло и превысило максимальный показатель конца прошлого года", - отметил Хорьков.

Однако эксперт не исключил, что в будущем у застройщиков могут измениться планы по каким-то новым проектам.

"С точки зрения застройщиков каких-то заметных перемен мы не видим, не фиксируем. Они как строили, так и должны строить, как продавали, так и должны продавать. У них сейчас возникают сложности с точки зрения коммуникации с потенциальными покупателями в силу этой неопределенности, но на их текущие планы, на принятое решение это сейчас не влияет. Возможно, повлияет на вывод (на рынок - ИФ) новых проектов", - резюмировал Хорьков.

Ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов считает, что у рынка недвижимости уже "сформировался некий иммунитет к внешним факторам", поэтому и количество сделок, поставленных на "паузу", значительно меньше, чем после 24 февраля.

"В первые дни после 21 сентября мы отмечали снижение покупательской активности до 20-25%. Сейчас спрос постепенно восстанавливается, и относительно первой половины сентября в Тюмени спрос ниже только на 10-12%. В Кургане восстановление спроса идет чуть медленнее, и он отстает от уровня начала сентября в среднем на 14-15%", - сказал он "Интерфаксу".

Между тем, такая ситуация не везде. Так, директор по маркетингу группы компаний АПРИ "Флай Плэнинг"(крупный застройщик в Челябинской области) Владимир Пономарев сообщил агентству, что количество сделок в сентябре по сравнению с августом выросло на 30-40%, а в октябре они ждут, что их будет не меньше, чем в сентябре.

Он также подчеркнул, что самая большая опасность для рынка кроется не в том, "что кто-то физически уехал или уезжает", а в том, что "люди в условиях неопределенности массово начнут пересматривать свои жизненные приоритеты, и решение вопроса с недвижимостью может оказаться в конце этого списка".

ДИСКОНТ НА ЭМОЦИЯХ

Многие опрошенные "Интерфаксом" эксперты заявили, что цены на жилую недвижимость после 21 сентября фактически не изменились.

"В Салехарде стоимость квадратного метра жилья в капитальном исполнении достигает 190 тыс. рублей. Как в начале пандемии цены поднялись, так они и держатся на этом уровне", - заявила директор агентства недвижимости "Салехардский центр недвижимости ВЭКОМ" (работает на рынке недвижимости Салехарда, Лабытнанги и Надыма в ЯНАО) Вера Капшанова.

По данным же гендиректора екатеринбургского агентства "Диал" Дмитриева, самые пиковые цены на жилье были в марте.

"Это был рекордный месяц. То, что мы продавали в марте за 4,5 млн рублей, в июне мы продавали уже за 4,1 млн рублей. В августе оно уже продавалось за 4,3 млн рублей. В сентябре мы думали, еще до начала частичной мобилизации, что такие же объекты разумно выставлять за 4,2 млн рублей, если мы хотим, чтобы они были проданы", - пояснил он.

По его словам, сильных ценовых колебаний на рынке сейчас нет, поскольку объем предложения на вторичном рынке не столь велик. Он уже 11-12 недель подряд не только не растет, но и незначительно снижается.

"Если бы сейчас на рынке было много объектов - в обычные годы за лето они прибывают - то мы могли бы прогнозировать относительно быстрое сползание цен", - добавил он.

Иванов полагает, что в первые дни после объявления частичной мобилизации рынок недвижимости во многом был подвержен эмоциям, из-за этого на нем отмечалась высокая волатильность.

"В первые дни после 21 сентября часть собственников были готовы при срочной продаже делать скидку на свои квартиры до 30-40%, однако сейчас эмоции на рынке утихают и собственники становятся более сдержанными в отношении скидок. Ситуацию может изменить рост ипотечных ставок, если банки начнут их поднимать", - добавил он.

По его данным, средний уровень дисконта при продаже жилья на вторичном рынке Тюмени в сентябре достиг 6,4% от начальной цены, что более чем вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

"В Кургане схожая ситуация. Здесь средний уровень торга при продаже вторичного жилья в сентябре вырос до 6,6%", - отметил Иванов.

Между тем топ-риэлтор компании "Этажи" (Сургут) Гульгена Соснина не исключает снижения цен при повышении ипотечных ставок.

"Ипотечные ставки сильно не выросли, поэтому ощутимых изменений нет. Если ставки вырастут на 4-5%, пойдет снижение цен. Пока повысились только на 0,5%, что сильно не отразилось на рынке", - заявила она "Интерфаксу", добавив, что те, кто уезжает из страны, "хорошо снижают цены" (на 10-20%).

ИПОТЕКА И ТУМАННОЕ БУДУЩЕЕ ЗАЕМЩИКОВ

"Ипотеку как брали, так и берут. У нас даже в пик процентов - март-май - ипотеку брали", - заявила "Интерфаксу" Капшанова.

Однако Хорьков считает, что доверие к рынку и готовность брать ипотечные кредиты все же снижаются.

"Понятно, что и банки будут пересматривать свои риски - они будут закладывать все те законодательные изменения, которые были приняты, учитывать их при выдачи новых кредитов. Пока здесь больше вопросов. Сейчас лишь можно предполагать, что кредитов в ближайшие месяцы будет выдано меньше. Соответственно, количество сделок будет меньше", - отметил он.

Дмитриев также полагает, что банки на фоне текущей ситуации могут ужесточить требования к заемщикам.

"Огромное количество людей, которые были хорошими заемщиками, по банковской логике могут стать сложными. Раньше кто был рискованным заемщиком? Пенсионер, а хорошим - человек 35-40 лет. А теперь понятно, что эта категория людей подлежит мобилизации", - пояснил он.

Он также добавил, что не ожидает снижения ставок по ипотеке.

"Мы по ставкам имеем специфичную ситуацию. Ключевая ставка в последние месяцы снижалась 2-3 раза, а мы не видели, как это трансформировалось в снижение ипотечных, рынок из-за этого не разогревается", - подчеркнул эксперт.

В то же время директор по маркетингу агентства недвижимости "Этажи" (Екатеринбург) Екатерина Стародубцева сообщила "Интерфаксу", что пока не наблюдает снижения одобряемости ипотечных сделок.

"Сейчас банки как никогда заинтересованы в своих клиентах. Существенных изменений по ипотечному кредитованию нет. Наоборот, сейчас ведущие банки, такие как ВТБ и Сбербанк, поддерживают клиентов, снизив процент первоначального взноса с 15% до 10%, а для клиента это является существенной разницей", - подчеркнула она.