Госпрограмма льготной ипотеки на новостройки под 8% завершилась в РФ 1 июля. Семейная и IT-ипотеки сохранились, но претерпели изменения. О динамике изменения спроса и предложения на рынке недвижимости по итогам полугодия, сохранении архитектурного наследия при возведении нового жилья в Петербурге и о дальнейших планах по масштабированию бизнеса в интервью "Интерфаксу" рассказал президент и собственник девелоперской группы RBI Эдуард Тиктинский.
— Эдуард Саульевич, как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке первичной недвижимости в петербургском регионе, на каком уровне находится покупательский спрос? Будете ли притормаживать новые проекты?
— Мы видели хорошие темпы продажи первичного жилья в Петербурге с января по май 2024 года, в среднем на 14% выше аналогичных показателей 2023 года. В июне оживление спроса в связи с ожиданиями отмены льготной ипотеки было довольно ощутимо — прирост в сделках в среднем составил 35-40% в зависимости от локации. После 1 июля рынок столкнулся с ожидаемым охлаждением спроса.
В то же время наблюдаем снижение объемов строительства: за первое полугодие 2024 года количество новых проектов сократилось в среднем на треть относительно того же периода прошлого года. Особенно это заметно в высокобюджетном сегменте в центре Петербурга, что связано с нехваткой участков под застройку и со сложными цепочками согласований, которые объясняются важностью обеспечения будущих жителей социальной инфраструктурой.
Однако перспективные локации в черте Петербурга остаются для нас в приоритете. Так что точно не планируем притормаживать старт новых проектов.
— Какие основные задачи ставит перед собой RBI на ближайшую перспективу? Как изменилась стратегия компании в условиях экономической турбулентности?
— Стратегия развития группы принята в 2019 году со сроком действия на 5 лет, и сегодня, несмотря на меняющиеся условия, продолжаем придерживаться ее. В рамках стратегии ориентированы на выполнение трех основных задач: это кратный рост бизнеса, рост индекса NPS (Net Promoter Score, индекс определения приверженности потребителей товару или компании – ИФ) и рост вовлеченности сотрудников.
Особое внимание уделяем последним двум пунктам. Замеряем индекс потребительской лояльности на шести этапах: в момент покупки, ожидания, приемки квартиры, ремонта, периода до трех лет проживания и периода после трех лет проживания в квартире. Нам важно, чтобы клиенты оставались довольны своим домом спустя годы.
Что касается лояльности сотрудников, то чуть больше года назад мы переехали в новый офис — создали его сами для себя в Левашовском хлебозаводе на Петроградской стороне, реконструировав 7 тыс. кв. метров недвижимости. Безусловно, помимо всего прочего, это способствует росту нашей конкурентоспособности на рынке труда. Само здание — памятник конструктивизма, объект культурного наследия, после реконструкции оно вошло в Белую книгу Всемирного клуба петербуржцев. Во время блокады Ленинграда здесь выпекали хлеб, а сейчас — проводятся культурно-досуговые мероприятия для петербуржцев со всего города.
Еще одним важным направлением для нас является выработка новых стандартов строительства в центре Петербурга, где главное правило — не нарушить историческую среду. Такую работу нужно проводить без оглядки на текущую экономическую ситуацию. В этом вопросе мы видим поддержку со стороны городской администрации, которая поощряет создание современных общественных пространств в историческом ландшафте, разумеется, с сохранением архитектурного облика. Без этой поддержки не было бы ни Новой Голландии в ее современном виде, ни Левашовского хлебозавода, ни других новых центров общественной жизни.
— На ваш взгляд, готов ли застройщик в нынешних экономических условиях делать "дорогой" продукт, хорошее благоустройство территории?
— Видим в настоящее время высокую инфляцию, колоссальный рост заработных плат, рост доходов населения, который, верю, в итоге выльется на рынок недвижимости. Не исключаю, что в ближайший год инвестиционный климат может оказаться куда хуже, чем сейчас. Но в любом случае рынок недвижимости цикличен, а за похолоданием придет потепление. А вопрос о благоустройстве придомовых территорий у премиального девелопера не стоит – клиенты от нас ожидают этого по умолчанию.
— На карту Петербурга нанесены несколько важных исторических объектов, которые находятся в плачевном состоянии и не могут из-за этого эксплуатироваться в полной мере по тому или иному назначению. К ним относятся, например, Апраксин двор, Конюшенное ведомство и бывший следственный изолятор "Кресты". Как считаете, что может помочь упомянутым имущественным комплексам зданий, представляющим большую культурную ценность, наконец обрести вторую жизнь?
— Реставрация и последующая эксплуатация перечисленных сооружений ограничены или архитектурными рамками, и, как следствие, функционально, или юридическими, имеются в виду права собственников помещений. Здесь городским властям при помощи консультантов нужно создавать бизнес-модели, предлагать оптимальные решения существующих проблем по каждому отдельно взятому случаю. Речь идет о последовательной комплексной работе с КГИОП, архитекторами, градозащитниками, потенциальными арендаторами, посетителями общественных пространств и так далее. Среди крупных девелоперов не наблюдается большого числа желающих этим заниматься, так как проекты считаются сложными и высокорискованными. Но уже сейчас постепенно город включается в работу и активнее взаимодействует с девелоперским сообществом. Думаю, что со временем мы увидим положительные изменения в данном направлении.
В свою очередь, из миссии и стратегии RBI вытекает стремление насыщать инфраструктурой каждое отдельно взятое место города, создавать архитектурные и культурные доминанты. Яркими примерами стали и наш Левашовский хлебозавод, который стал одним из центров культурной жизни не только района, но и города. Здесь проходят выставки международного уровня, концерты, читают лекции. И гараж К. Л. Крюммеля, (входит в список вновь выявленных объектов культурного наследия), фасад которого мы восстановили в первозданном виде, а сам объект приспособили под современное использование — в здании разместился деловой центр "Крюммель Хаус". И газгольдер "Общества освещения газом Санкт-Петербурга", который мы также реконструировали и привнесли в объект современную функцию — сейчас там располагается многоярусный паркинг.
— Вернемся к первому пункту стратегии: к кратному росту бизнеса. С какими продажами Группа RBI завершила I полугодие 2024 года? Какие финансовые результаты прогнозируете по итогам всего этого года? Насколько цифры отличаются от финальных показателей 2023 года?
— Сумма заключенных сделок в первом полугодии 2024 года оказалась на 38% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Порядка 81% сделок сгенерировали квартиры в проектах комфорт-класса, почти 12% — квартиры в домах бизнес-класса и 6,3% — апартаменты.
По итогам текущего года рассчитываем на сопоставимую с прошлогодней выручку (на уровне 12 млрд рублей — ИФ). А прибыль ожидаем меньше чем в 2023 году, в связи с числом объектов, которые вводятся в строй. Ведь прибыль в девелопменте начисляется в момент передачи недвижимости дольщикам. Мы уже ввели в эксплуатацию четырехзвездочный апарт-отель на Московском проспекте, он и будет формировать финансовый результат.
— Планируете ли наращивание портфеля проектов до конца этого года? Рассматриваете выход в новые регионы?
— В ближайшее время запустим проект на Большом Смоленском проспекте, еще один — до конца года в Приморском районе. В высокой степени готовности находится еще ряд жилых комплексов. Суммарно в портфеле порядка 20 новых проектов в Петербурге, преимущественно в Петроградском и Московском районах. Мы анонсируем их, как только пройдем градостроительную комиссию.
Также у нас открыто представительство в Москве, мы крайне заинтересованы в выходе в столицу. Как премиальный девелопер, верим в то, что наш продукт на дорогом рынке будет востребован. Но на фоне нынешних высоких ставок ищем сделки, которые позволят нам приобретать участки, не влезая в кредитные бриджи. На первых порах готовы поступиться доходностью. Нам интересна работа с надежными бизнес-партнерами, с которыми получится довести проекты до стадии строительства.
— Как насчет южных регионов? В 2022 году девелоперская группа намеревалась заняться строительством апарт-отелей на юге РФ. В качестве основных направлений назывались Кисловодск, Пятигорск, Сочи и Геленджик.
— Сегодня юг страны не в фокусе нашего внимания. Сегмент премиального девелопмента хорошо себя чувствует на цивилизованном рынке. А в данных регионах России, с теми возможностями, которые нам предлагаются, мы пока такого рынка не видим. Присматривались к Сочи, но там были юридические нюансы, которые нас не устроили.
— В предыдущие годы RBI размещала два выпуска облигаций на Санкт-Петербургской бирже. Стоит ли ждать нового размещения?
— Это было еще в 2000-х годах. Пока нам вполне хватает проектного финансирования и собственного капитала группы. Когда высокая ключевая ставка скорректируется в сторону уменьшения, на что мы рассчитываем, тогда будем готовы вернуться к рассмотрению этого финансового инструмента.
— Сейчас наблюдается оживление на российском рынке IPO. В частности, уральский девелопер "АПРИ" впервые разместил свои акции на Московской бирже. А как RBI относится к идее IPO? Задумываетесь об этом?
— Рассматриваем все возможные сценарии развития. Но для IPO все-таки требуется масштаб компании и динамичный рост земельного банка. По мере роста бизнеса, может быть, и задумаемся всерьез о публичном размещении акций. При этом, мы придерживаемся открытого принципа ведения бизнеса на протяжении как минимум последних 20 лет, что выражается, в том числе в публикации отчетности по МСФО.
