Девелопер Etalon Group в четверг обнародовал финансовые результаты за I полугодие 2024 года по МСФО, оказавшиеся выше прогнозов аналитиков. Компания рассчитывает на позитивную динамику ключевых показателей и по итогам года, несмотря на негативное влияние на бизнес высоких кредитных ставок. О планах дальнейшего развития и "переезде" с Кипра в российский САР, в интервью "Интерфаксу" рассказал CFO Etalon Group Илья Косолапов.
— Etalon Group представил консолидированную финансовую отчетность за I полугодие 2024 года. Как вы оцениваете промежуточные финрезультаты компании? Совпали ли они с вашими ожиданиями?
— Для Etalon Group последние 12 месяцев сложились удачно — продажи жилья в денежном выражении показали рекордный рост за всю публичную историю компании. Только по итогам I полугодия они подскочили в 2,3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 78,6 млрд рублей. Ничего удивительного, что группа за период увеличила выручку на 71%, до 57,4 млрд рублей — сильнейший за нашу историю полугодовой показатель и в абсолютных цифрах, и по динамике. Наша EBITDA выросла в 2,1 раза, во многом благодаря нашей большой работе по повышению внутренней эффективности. То есть, положительный результат для нас был ожидаемым.
При этом активная инвестиционная фаза продолжает оказывать временное давление на чистую прибыль группы в условиях высоких процентных ставок (группа сократила чистый убыток с 2,119 млрд рублей в I полугодии 2023 года до 1,497 млрд рублей в I полугодии 2024 года — ИФ).
— Удастся ли Etalon Group сохранить набранные темпы роста продаж и выручки до конца этого года? С какими цифрами группа может завершить его?
— Мы не приводим точные прогнозы, но 2024 год определено будет лучше 2023-его. Предполагаю, что в дальнейшем не стоит ждать такой же реактивной скорости, как в первой половине года, на фоне стратегии ЦБ по сдерживанию инфляции, в том числе, при помощи возможного очередного повышения ключевой ставки. Тем не менее, базы первого полугодия, запуска в продажу новых площадей и высоких средних цен на жилую недвижимость должно хватить для роста выручки двузначными темпами. А большое число запущенных проектов в регионах простимулирует рост продаж на менее конкурентных рынках, чем Москва или Петербург. Рост выручки и эффективности операционных процессов позволит снизить давление на прибыль.
— Etalon Group проводит региональную экспансию с 2019 года. Какие города интересны группе для масштабирования бизнеса?
— Исторически сложилось, что Etalon Group реализует строительные проекты в Санкт-Петербурге, Москве и Московской области. К ним добавили еще шесть регионов за последние три года: Омск, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Казань и Ростов-на-Дону. Сейчас региональные проекты начали генерировать существенные денежные поступления. В современных реалиях расположенные в разных регионах обрабатывающие и оборонно-промышленные предприятия являются драйверами их развития. В первую очередь это отражается на стоимости жилья. Даже, например, в Омске, считавшемся достаточно депрессивным регионом, на входе средняя стоимость кв. метра жилья находилась на уровне 80-90 тыс. рублей. Сегодня цены установились в пределах 140 тыс. рублей.
Вперед продолжим двигаться на запад страны, поскольку здесь сконцентрирована платежеспособная часть населения. Также в фокусе внимания — юг России. Мы вышли в Ростов-на-Дону, приобретя 300 гектаров земли для строительства более 2 млн кв. метров недвижимости. После покупки якорного проекта, конечно, вокруг нового города, ищем релевантные предложения. По восточному направлению достигли Новосибирска. При выборе локации группа смотрит на города-миллионники, а также меньшие по численности населения областные центры с густонаселенной агломерацией.
— Планируете ли наращивать портфель проектов и земельный банк до конца этого года?
— Что-то точно докупим, в активной стадии обсуждения участки в трех регионах. О них подробно сможем рассказать позднее.
— Предполагалось, что увеличение масштабов операционной деятельности в новых регионах позволит нарастить выручку более чем в два раза. Уточните, имеется ввиду годовая выручка? В какие сроки прогнозируете рост показателя?
— Речь о годовой выручке. Показатель считаю достижимым на горизонте двух-трех лет (2026-2027 года — ИФ).
— Группа заявляла о планах в 2024 году ввести производство объемно-блочных конструкций в индустриальном парке "Горелово" на территории Ленинградской области. Готовая продукция позволит возводить жилые здания и соцобъекты по технологии модульного домостроения. В силе ли они? На ранней стадии строительства девелопер оценивал объем инвестиций в создание собственного модульного производства в 1 млрд рублей. Какова конечная сумма вложений в проект?
— Предприятие находится в высокой стадии готовности. Общая площадь завода — около 10 тыс. кв. метров. В настоящее время ведется донастройка основного производства.
От озвученных планов не отказываемся: производство на мощностях завода начнется до конца этого года. На первом этапе налаживаем промышленный выпуск префаб-элементов. Общий объем инвестиции в проект за 2023-2024 года составит порядка 2,8 млрд рублей.
— По последним озвученным данным, free float у Etalon Group составлял 35,2%. Компанию устраивает этот показатель? Есть ли планы по увеличению или уменьшению доли акций в свободном обращении?
— Важно понимать, что free float — это ликвидность, а большой free float — высокая ликвидность. Она является гарантом рыночности котировок акции, на которые ни один, даже крупный держатель акций, не в состоянии сильно повлиять. Текущий объем свободного обращения акций является комфортным для компании.
— Акционеры Etalon Group на ВОСА в декабре прошлого года утвердили редомициляцию компании с Кипра в российский специальный административный район (САР) на острове Октябрьский (Калининградская область). На какой стадии сейчас находится процесс смены страны регистрации, когда планируете его завершить?
— В отличие от многих других компаний, проходящих редомициляции, у нас был первичный листинг на Лондонской бирже и вторичный на Московской бирже. Переезд в российскую юрисдикцию предусматривает делистинг с LSE, что означало бы в нашем случае автоматическую потерю листинга и на Мосбирже. Поэтому в начале компания зарегистрировала проспект GDR, затем получила статус первичного листинга GDR на Мосбирже, и только потом — провела делистинг GDR на LSE. Все шаги проходились последовательно, параллельно выполнить их не представлялось возможным.
Предполагаем завершить процесс редомициляции до конца года — без застревания в лимбе неизвестности или расщепления группы на международное публичное акционерное общество (МКПАО) в России и незакрытую иностранную компанию на Кипре.
— Несколько лет назад компания заявляла о трудностях с распределением дивидендов по причине нарушения цепочек транзакций из-за санкций. Etalon Group рассчитывала разрешить проблему с выплатой дивидендов до конца 2022 года. Редомициляция в российский САР также была призвана, среди прочего, обойти проблемы с регуляторными ограничениями на движение капитала. В итоге — проблему дивидендных выплат удалось решить?
— Если быть точным, сложности в распределении дивидендов возникли в связи с нарушением транзакций в цепочке НРД, Euroclear и Clearstream. Технически группа не может выплатить дивиденды всем держателям акций, а выборочные выплаты, в нашем понимании, — это несправедливое и дискриминационное решение. Единственный выход — редомициляция.
— Когда Etalon может возобновить выплату дивидендов акционерам?
— Рассмотрение вопроса о дивидендах произойдет в тот момент, когда будет создана техническая возможность для их выплаты. Многое зависит от времени завершения редомициляции. Мы находимся во взаимодействии с кипрским регулятором. Разумеется, когда-то мы должны вернуться к дивидендам, но пока трудно назвать конкретные сроки. Предполагаю, что рассмотрение вопроса о дивидендных выплатах будет в период с конца этого года — по начало следующего года.
— Как высокая ключевая ставка ЦБ РФ сказывается на бизнесе девелопера? Аналитики не исключают дальнейшего повышения ставки — насколько это критично для Etalon Group?
— Ключевая ставка оказывает воздействие на операционную деятельность застройщика с двух сторон. Во-первых, она сказывается на стоимости фондирования. Группе необходимо обслуживать корпоративный долг, из которого большая часть — в облигациях по прежним относительно низким ставкам. По ним купонная ставка не зависит от новых решений ЦБ. Остальное — банковские кредиты под плавающую процентную ставку. Есть проектное финансирование, и здесь наполнение эскроу-счетов непосредственно влияет на стоимость фондирования. Объем накопленных группой средств на счетах эскроу на сегодняшний день существенного превышает объемы привлеченного проектного финансирования, что дает нам право работать в рамках специальных ставок 2,5-3,5% годовых. Таким образом, исключаются риски удорожания пользования финансовыми инструментами, необходимыми для инвестиционной деятельности компании. Во-вторых, ставка ЦБ также влияет на ипотечные программы и продажи жилья. Сужение возможностей для потенциального покупателя, безусловно, влечет за собой негативные последствия для девелоперов.
— О льготной ипотеке — сказывается ли на продажах группы сворачивание массовой льготной программы под 8% годовых? Насколько велика доля жилья, ранее реализуемого в рамках льготной ипотеки? Как планируете поддерживать спрос со стороны покупателей на фоне роста ипотечных ставок?
— Согласно оперативным данным за июль, Etalon Group в прошлом месяце реализовал недвижимости на 12,2 млрд рублей, что в 1,5 раза больше, чем в аналогичном месяце прошлого года. Внушительный прирост свидетельствует о защищенности компании от внешних катаклизмов. Доля ипотечных сделок в структуре наших продаж исторически не превышала 50%, а доля сделок с применением льготной ипотеки в первом полугодии составила около 10%. В качестве альтернативы вместе с банками своим клиентам предлагаем продукты финансового инжиниринга: траншевая ипотека, комбинированные продукты и другое. Одним из мощнейших инструментов продаж для компании также выступает рассрочка на квартиры в строящих домах. С новыми программами работаем более полугода. Вместе они создают необходимый компании синергетический эффект и нивелируют влияние от изменений рыночных программ и программ с господдержкой.
— В обращении находятся два выпуска биржевых облигаций АО "Эталон-Финанс" (входит в Etalon Group) на 20 млрд рублей. Стоит ли ждать от Etalon в ближайшее время размещения новых выпусков?
— Рынок облигаций, как источник ликвидности для потенциальных сделок, всегда в центре нашего внимания. Другое дело, что сейчас облигации безумно дорогие. А имеющаяся долговая нагрузка не позволяет нам продолжать ее так же активно наращивать. В то же время, верю, что рынок не должен о тебе забывать. Целесообразность выпуска облигаций для группы зависит от потребности в приобретении новых площадок под строительство.
Кроме того, в июле компания разместила два дебютных выпуска цифровых финансовых активов (ЦФА) на общую сумму 1,5 млрд рублей. Эмитент продал их в полном объеме. Опыт показал, что инструмент вполне рабочий, планируем и дальше им пользоваться.
