"Мы переживем период похмелья после допинга, но найдем новые механизмы, чтобы жилье продолжало оставаться условно доступным"

В пятницу в Екатеринбурге завершился Международный строительный форум и выставка 100+ TechnoBuild, в этот раз их посетили почти 35 тыс. человек. Они собрали, в том числе, ведущих девелоперов, у которых после отмены льготной ипотеки и роста ключевой ставки наступили не самые легкие времена. Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников рассказал в интервью "Интерфаксу", каким игроки отрасли видят ближайший горизонт и почему не теряют оптимизма.

© Пресс-служба 100+ TechnoBuild

- Вячеслав Анатольевич, в этом году 100+ TechnoBuild проходил в рамках Международной строительной недели вместе с Международным строительным чемпионатом. Как это повлияло на подготовку?

- Было сложнее (чем в прошлом году - ИФ). Количество задач, которые обеим командам - и чемпионата, и форума - пришлось решать, сильно выросло. Приходилось учитывать треки сотен VIP-персон, делегатов, спикеров, участников чемпионата и синхронизировать их работу. Сначала мы - не скрою - были напуганы тем, что существенную часть ЭКСПО - два павильона - занял чемпионат. Тогда мы повысили плотность наполнения площадей, задействовав и антресоли, и холлы, и всевозможные уголочки. Хочу похвалить всю команду, это, конечно, организационный подвиг. Задачи решены блестяще. Среди гостей форума был министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Энварович Файзуллин, огромное количество иностранных участников. Форум посетил только назначенный полпред президента РФ в Уральском федеральном округе Артем Жога. Мы рады, что на нашей площадке произошло его, так скажем, публичное "боевое крещение" на Урале.

- Условия, в которых проходил форум в этот раз - не самые благоприятные для строительной отрасли. Какие настроения у участников рынка?

- Ситуация на рынке недвижимости - это феномен парадокса оптимизма. Количество вызовов, негативных факторов в последние месяцы серьезное, давление на отрасль - очень большое. Но все игроки относятся к этой ситуации философски. Кризисы были, есть и будут. Меры поддержки не могли длиться вечно, это все понимали. На закрытой встрече с застройщиками Ирек Энварович нас ободрил: так или иначе строители, в том числе, региональные, ни в коем случае не будут забыты. Запас прочности отрасли позволит перестроиться, я все-таки не буду говорить "пережить кризис" - рано говорить вообще о кризисе, сейчас речь идет о поиске нового баланса. Мы уже искали его в 2020 году из-за ковида, искали перед началом эскроу-реформы, а ведь все уже все забыли, но ведь тогда паникерские настроения тоже присутствовали. Сейчас снова грядут изменения, к которым отрасль обязательно адаптируется.

- Что может стать этим балансом?

- Есть фундаментальный спрос на улучшение жилищных условий. Он в городах-миллионниках никуда не делся и совершенно точно далек от насыщения. Есть еще один не очень позитивный, но объективный фактор - желание сельских жителей и жителей малых городов приезжать в больше города, закрепляться здесь и тоже покупать недвижимость. Эти два фактора не зависят ни от мер поддержки, ни от государственной конъюнктуры. Мы переживем период похмелья после допинга, но найдем новые механизмы, чтобы жилье продолжало оставаться условно доступным, как оно было доступно с программами льготной ипотеки. Министр нас заверил, что лимиты на семейную ипотеку будут восстановлены, в этой части плановая работа продолжится - это очень важный сигнал. Основным драйвером развития отрасли она не станет, но поддержит ее.

- А что еще может помочь?

- Серьезно возросшие доходы работников сферы оборонно-промышленного комплекса. Это огромная индустрия, в которую вовлечены десятки тысяч, если не сотни тысяч, людей в цепочке коопераций. Все они сегодня загружены, зарплаты на этих предприятиях активно растут. Плюс - есть еще категория участников СВО, члены их семей. Также влияет рост зарплат в промышленности и так далее. Впервые за многие годы мы наблюдаем не номинальный, а реальный рост доходов населения.

Я слушаю банкиров, денег у населения - громадное количество. Парадокс, но сегодня для нас основной конкурент - это банки. Когда у человека есть, условно говоря, 5 млн рублей на новую квартиру, а Сбербанк предлагает 20% годовых, то искушение отнести деньги на вклад велико. Но период высоких ставок всегда конечен, потому что это условие, при котором финансовая система не может работать нормально. Вопрос нескольких месяцев, когда ставки по депозитам станут нормальными. Значит люди, у которых есть большие накопления, вернутся к рассмотрению возможности покупки квартиры. А мы будем к этому готовы.

- На сессиях форума много говорилось о том, что девелоперы сейчас не будут заходить в новые проекты. Когда нас может ожидать снижение предложения на рынке первички?

- Действительно, большинство участников отрасли с весны, когда стало понятно, что отмена льготной ипотеки необратима, начали притормаживать выход на площадки по вновь полученным разрешениям. Но это пароход, который нельзя быстро остановить. Все, что начато в прошлом году, этой зимой, весной, летом - обязательно достроят. Просадка по вводу может случиться в 2026 году, если ситуация будет развиваться в негативном ключе.

Слава Богу, что прошла эскроу-реформа, она, конечно, защищает от появления обманутых дольщиков и каких-то массовых проблем, связанным с падением продаж. Очень позитивная и своевременная была реформа.

К слову, продажа земли идет активно. Интерес бизнеса инвестировать средства в ликвидные участки высок, он и не думает просаживаться.

- На сколько снизится маржинальность проектов для застройщиков в ближайшей перспективе?

- У проектов эконом-класса в Екатеринбурге плановая маржинальность могла бы быть 12-14%. Она в результате всех этих пертурбаций на рынке может скатиться в диапазон от нуля до 5%. Для комфорт-класса она была бы 12-18%, но может уменьшиться до однозначных значений.

- Если ставки долго останутся заградительными надолго, на сколько у застройщиков хватит запаса прочности?

- На два года, чтобы сработать в ноль и ввести объекты 2024-2025 годов.

- Вопрос, который обычно всех волнует - будут ли снижаться цены на недвижимость на фоне падения спроса?

- Во-первых, у нас за последние четыре месяца себестоимость строительства выросла на 20-25%. Подорожало абсолютно все: стройматериалы, энергоресурсы, затраты на зарплаты в строительном секторе, потому что острейший дефицит рабочей силы продолжается уже много месяцев. Три года назад сходить в банк, пересмотреть кредит на удорожание было событием экстраординарным. Сегодня за строительный цикл можем не один раз зайти на пересмотр стоимости проекта - это массовая история. В последнее время рост цен на недвижимость не догоняет рост себестоимости.

Во-вторых, рост процентных расходов тоже, естественно, сидит в себестоимости конечного продукта. В-третьих, рост расходов на подключение к инженерным ресурсам составил до 40% за последний год. И последнее, наконец, у эскроу-реформы помимо плюсов, есть и один серьезный минус: застройщик не может продавать по той цене, которая ему сегодня нужна. У нас есть ковенанты, зашитые условия проектного финансирования, есть пороги, сколько необходимо продавать квартир. Встать с утра и решить "а продам-ка я по 120 тыс. рублей квадратный метр", который вчера стоит 150 тыс. рублей, невозможно. Поэтому никакой серьезной коррекции вниз быть не может.

Сейчас очень удачное время, чтобы искать точечные скидки, потому что ассортимент недвижимости еще велик, а застройщики договороспособны. При стопроцентной оплате совершенно точно вы можете и должны бороться за выгодные ценовые предложения. Но предпосылок для того, чтобы, в целом, цены на квартиры пошли вниз хоть в номинальной, хоть в реальной стоимости, нет и никогда не было.

- Как обстоят дела с проектным финансированием на фоне сложившейся ситуации?

- Мы не видим, что у банков заметно снизился аппетит к финансированию жилищных проектов. Другое дело, что в финансовой модели, а это - основной документ, по которому банк принимает решение о вхождении в проект, мы обязаны учитывать сегодняшние ставки и стоимость привлечения кредита. Естественно процентные расходы давят на финансовые показатели. Например, банки могут попросить внести в проект чуть больше собственных средств, но абсолютно точно я могу сказать, в настоящий момент ни один из ведущих банков не принял решения ограничить выдачу проектного финансирования.

- Опасаетесь ли вы конкуренции со вторичным рынком из-за того, что ставки по ипотеке на первичку и вторичку близки друг к другу?

- Скорее нет. Как повзрослела отрасль, так повзрослел и покупатель. Восемь лет назад в домах появились лапамойки, а сейчас мы всерьез в Екатеринбурге - в провинции, что уж тут говорить - проектируем в домах и комьюнити-центры, и коворкинги, и фитнес-центры, и больницы. Я знаю очень хорошо, что такое рекламная слепота, но отрасль такое количество денег и усилий потратила на то, чтобы дистанцировать себя от вторички... Уже даже не то, чтобы хрущевки или дома 1990-х годов, а, мне кажется, дома нулевых и 2010-х, когда вы их начнете сравнивать с новостройками, будут проигрывать в потребительских характеристиках.

- Стоит ли ожидать появления новых фишек, чтобы увеличить привлекательность первички?

- Некоторые застройщики подобную стратегию выбирали до начала всех негативных событий. В Екатеринбурге есть такие примеры: проекты в откровенно сложной локации или с экстремальной ценой, их перезаполняли атрибутами, чтобы для каждого сегмента аудитории было свое торговое предложение. Сейчас, я уверен, этот процесс резко затормозится. Это все стоит денег, причем, денег серьезных Условный фитнес-центр в доме дает ощутимое удорожание. То же самое можно сказать про парковое озеленение, дорогой фасад, пятиуровневое архитектурное освещение. Тот случай, когда курочка по зернышку клюет - тут чуть-чуть, там чуть-чуть, и плюс 20 тыс. рублей к себестоимости квадратного метра. Зачастую это превышает рентабельность проекта.

- Качество строительства может ухудшиться из-за роста издержек?

- А что такое качество жилья? Если вы говорите про кривые стены и окна, из которых дует, то нет. Базу все наши застройщики умеют делать. Плюс - в России, поверьте, одна из самых жестких в мире систем строительного контроля и государственного надзора за строительством. Несмотря ни на что у вас будет солнышко в комнате, воздухообмен на кухне, унитаз будет смывать, окна открываться. В подъезде - финишная отделка, в квартире - как минимум черновая. Нормативное количество площадок благоустройства, как и парковок, тоже никуда не денется. Без этого, во-первых, не получишь разрешение на строительство, во-вторых, не сдашь дом.

Технологии также не упростятся: если мы научились штукатурить современными станциями и подавать химию профессиональным насосом, а не размешивать раствор для стяжки на этаже, это никуда не денется.

- Недавно Центробанк грозился попросить закрепить в законе ипотечный стандарт, если банки продолжат "плодить" схемы на рынке кредитования жилья - "льготные" ставки, траншевую ипотеку, варианты без первоначального взноса, рассрочки и так далее. Как Вы к этому относитесь?

- Субсидированная ставка - массовая практика, она применялась и в условиях, когда работала господдержка, и в предыдущие сложные периоды. Мы считаем, что это этичная практика. Человек номинально может получить квартиру на 5 тыс. рублей дороже за метр, но платеж ежемесячный, что для него реально важно, станет посильным. Новый ипотечный стандарт эту этичную практику запретит или нет? Пока мы видим разногласия даже среди крупнейших банков, но, мне кажется, что - да. Есть, на мой взгляд, неэтичная практика - покупка без первоначального взноса. Ее ЦБ, по сути, ограничивает, но некоторым застройщикам удается использовать. Полный запрет станет для отрасли еще одним камнем в корзинку.

- К слову, представители Банка России на форум пока не приезжали. А насколько он помогает отрасли в диалоге Минстроем?

- Мы с представителями ЦБ и так в постоянном диалоге, но пока статус - "все сложно". Там дисциплина такая, мне кажется, что армия отдыхает. А чем помогает форум? Публичный диалог власти и бизнеса, это то, что очевидно. Но есть еще одна сторона, которую не видно прессе. Здесь, за дверью, все четыре дня работает приемная, где можно поговорить с губернатором, главной города, их заместителями. Есть уникальная возможность вести диалог также с первыми лицами Минстроя, Главгосэкспертизы, Центра по нормированию. И вопросы решаются. Екатеринбург получил миллиарды в результате вот этой работы, которая не видна широкой публике. По многим масштабным проектам, которые были реализованы за последние годы, решения принимались в кулуарах форума.

Одиннадцать лет назад 100+ TechnoBuild начинался, в том числе, с идеи отменить специальные технические условия, чтобы здания выше 75 метров можно было строить без сверхсложных административных барьеров. Я вам докладываю, их отменили, да, не после перового форума, но после третьего или четвертого. И мы сейчас в Екатеринбурге, и не только в нем, строим интересные высотные проекты.

- Какие планы по форуму на следующий год?

- Для конкретных анонсов пока рановато, но могу сказать, что 100+ TechnoBuild 2025 года обязательно состоится и обязательно побьет результаты этого года. Мое сердце радуется, когда я вижу, что слушатели на выступлениях стоят, потому что мест в зале не хватает. Это значит, мы все правильно делаем, попадаем в нерв запроса. Основная претензия к нам такая: "Почему одновременно столько секций, я хочу вот на эти три попасть". Тысячи студентов и молодых специалистов сюда заходят и не выходят все четыре дня. Когда дети могут увидеть лучших мировых архитекторов, до 2022 года европейских, сейчас азиатских, а они тоже очень интересные, московских, питерских, каких угодно - это заряжает.

Екатеринбург получает образовательный и прокачивающий эффект. На пенсии я буду ехать по самому красивому городу на свете и думать, что здесь есть и мой вклад.