Рынок недвижимости на Урале демонстрирует стабильность, однако условия и перспективы его развития в разных регионах и городах заметно различаются, что создает различные сценарии для девелоперов и инвесторов. О ключевых факторах, формирующих рынок жилья, и его потенциале в интервью "Интерфаксу" рассказал директор по развитию одного из крупных региональных девелоперов - "Группы Голос" Сергей Григорьев.
- Сергей Евгеньевич, в чем специфика городов Урала с точки зрения факторов, формирующих спрос на недвижимость?
- Челябинск и Пермь остаются единственными крупными агломерациями Урала, где наблюдается стагнация численности населения. Екатеринбург и Тюмень, напротив, продолжают расти. Особенно показателен демографический профиль Тюмени: несмотря на активную миграцию в регион, доля населения от 20 до 44 лет здесь почти вдвое ниже, чем в соседних регионах. Это может подтверждать гипотезу о переселении в Тюмень семей, завершивших трудовую деятельность на Севере.
Если говорить о зарплатах, то, по данным Росстата за период с 2022 по 2024 год, Челябинская область демонстрирует самые высокие темпы роста среди крупных городов Урала и Поволжья: за два года средняя зарплата здесь выросла на 69%, приблизившись к 85 тыс. рублей.
Но, несмотря на лидерство по темпам роста, в абсолютных значениях средняя заработная плата в Челябинске все еще ниже, чем в Екатеринбурге и Тюмени. Это обстоятельство ограничивает дальнейший потенциал роста стоимости квадратного метра на местном рынке жилья и определяет стратегию девелоперов в отношении ценовой политики и продуктовых решений.
- Какова ситуация в регионах Большого Урала с вводом жилья?
- Челябинская область, где было в 2024 году введено 2 млн кв. метров жилья, показала умеренный прирост объемов жилищного строительства - плюс 6% к 2022 году. Это скромный результат на фоне соседей.
Так, в Тюмени объем ввода вырос на 18% - до 2,6 млн кв. метров, в Екатеринбурге - на 15%, до 3,3 млн кв. метров, в Казани - на 14%, до 3,5 млн кв. метров, в Уфе - на 8%, до 3,3 млн кв. метров. При этом в Перми, напротив, отмечено снижение - на 12%, до 1,8 млн кв. метров.
Предположительно, это связано с переходом к реализации проектов через КРТ (комплексное развитие территорий - ИФ) - модель, требующую более длительной подготовки, но создающую базу для комплексного развития среды в будущем.
Сравнение ввода жилья на душу населения также демонстрирует отставание Челябинска: 1,7 кв. метра на человека. В Тюмени, например, этот показатель достигает 3 кв. метра, в Екатеринбурге - 2,1 кв. метра, в Казани - 2,6 кв. метра, в Уфе - 2,8 кв. метра. Перми удаётся удерживать те же 1,7 "квадрата", несмотря на спад по абсолютным объемам.
- Чем можно объяснить невысокие в сравнении с соседями объемы жилищного строительства в родном для "Группы Голос" Челябинске?
- На мой взгляд, ключевая причина - ценовая. Челябинск был и остаётся одним из наиболее доступных по цене квадратного метра среди миллионников. При сопоставимой себестоимости строительства в регионах Урала конечная цена здесь ниже, а значит, рынок менее привлекателен для крупных игроков, вариативность продукта ограничена. Но ситуация меняется: в 2025 году в Челябинске земельные участки под строительство приобрели "Глобал Вижн" из Самары и екатеринбургская "Брусника".
В то же время по текущим объемам строительства разрыв с соседями становится еще более ощутимым. Если в лидирующих регионах не произойдет срывов сроков ввода, Челябинск продолжит уступать по темпам реализации проектов, и наращивание конкурентоспособности будет возможно только за счет качественного роста и переосмысления продуктовой стратегии.
- Расскажите, пожалуйста, подробнее о текущих объемах строительства.
- По данным на январь 2025 года объем текущего строительства многоквартирных домов (МКД) в Челябинске вырос на 11% по сравнению с показателем января 2023 года и достиг 1,1 млн кв. метров. Это ниже, чем у соседей: в Екатеринбурге строится 4,7 млн кв. метров (+36%), в Тюмени - 3,6 млн кв. метров (+63%), в Перми - 1,7 млн кв. метров (+36%), в Казани - 2 млн кв. метров (+64%), в Уфе - 2,6 млн кв. метров (+10%).
Оценка текущего строительства МКД в расчете на одного жителя также отражает более сдержанный уровень - 0,9 кв. метра на человека в Челябинске. Для сравнения: в Екатеринбурге - 3 кв. метра, в Тюмени - 4,1 кв. метра, в Перми - 1,7 кв. метра, в Казани - 1,5 кв. метра, в Уфе - 2,2 кв. метра.
Это указывает на наличие значительного резерва для роста южноуральской столицы - как в объемах строительства, так и в насыщенности рынка современным жильем.
- Как обстоят дела на жилищном рынке с точки зрения конкуренции?
- Рынок жилья Челябинска остается одним из наиболее консолидированных в сравнении с другими крупными агломерациями Урала и Поволжья. По данным на январь 2025 года, на долю пяти крупнейших застройщиков приходится 55% рынка, тогда как в Екатеринбурге этот показатель составляет 25,5% - почти вдвое меньше.
Ситуация аналогична и по количеству игроков: в Челябинске на рынке работают 41 застройщик, в Екатеринбурге - 107, в Уфе - 80, в Казани - 76.
По данным ЕРЗ.РФ, проекты с высоким уровнем потребительских характеристик встречаются в Челябинске реже, чем в Екатеринбурге и Тюмени - агломерациях с более зрелой конкурентной средой. Казань и Уфа занимают промежуточные позиции: по качеству продукта уступают лидерам, но отличаются более высокой рыночной диверсификацией по сравнению с Челябинском и Пермью.
- Но в последнее время о планах выхода на челябинский рынок заявляли крупные девелоперы...
- Да, в этом году южноуральский рынок жилья может вступить в новую фазу развития. О выходе на него заявили такие крупные региональные игроки, как "Брусника" (Екатеринбург). Пока они только запускают свои проекты, но уже само их присутствие формирует запрос на новые продуктовые стандарты и архитектурные решения.
Это может стать поворотным моментом: усиление конкуренции, появление альтернативных форматов и рост требований со стороны потребителя будут способствовать постепенной трансформации структуры рынка.
- Каковы особенности МКД-застройки городов Урала?
- Челябинский рынок жилья до сих пор сохраняет выраженную панельную специфику, что отражается как на архитектурных решениях, так и на средней этажности новостроек. На январь 2025 года средняя этажность зданий в Челябинске составляет 16,2 этажа - это ниже, чем в Екатеринбурге (23,3 этажа), но почти на уровне Перми (16,5 этажа), где действуют ограничения по высотности, связанные с приаэродромными зонами.
В Челябинске основным фактором, ограничивающим этажность, остается именно доминирование панельной технологии, менее гибкой с точки зрения проектных решений.
Отдельного внимания заслуживает Тюмень, где средняя площадь квартир в новостройках достигает 51 кв. метров. Это может показаться неожиданным для высококонкурентного рынка - как правило, при острой борьбе за покупателя застройщики уменьшают метраж.
Однако в регионе действуют специфические нормативные требования: чем мельче нарезка квартир, тем больше требований по количеству машиномест в проекте. В результате девелоперы стремятся сохранить экономическую эффективность за счет более крупных квартир, что снижает нагрузку на парковочную инфраструктуру.
Таким образом, планировочные решения и этажность в регионах определяются не только рыночными предпочтениями, но и нормативно-технологическими ограничениями. Это делает каждую агломерацию уникальной с точки зрения продуктового профиля и подхода к застройке: где-то приоритет отдается масштабности, где-то - высоте, а где-то - компромиссам между нормами и коммерческой логикой.
- Как вы оцениваете доступность жилья в городах Урала с точки зрения цены квадратного метра?
- Соотношение средней цены квадратного метра к средней заработной плате является одним из ключевых индикаторов потенциала роста цены. На декабрь 2024 года в Челябинске этот показатель составляет 1,5, то есть 125 тыс. рублей за кв. метр при средней зарплате 85 тыс. рублей в месяц. Такой же уровень зафиксирован и в Екатеринбурге. В Перми соотношение составляет 1,7, в Тюмени - 1,3, а в Уфе и Казани - 2 и 2,1 соответственно.
Это говорит о том, что в Челябинске сохраняется определенный запас по доступности жилья - по сравнению с Казанью и Уфой, здесь можно строить больше и при этом сохранять комфортный для покупателей уровень цен.
Однако важно учитывать и другой фактор: при значительном увеличении объемов строительства, как это происходит, например, в Екатеринбурге и Тюмени, потенциал для роста цен, напротив, снижается. Там объемы строительства на душу населения уже гораздо выше, а рынок приближается к пределу платежеспособного спроса.
- В Челябинске, как известно, цены на жилье очень динамично росли.
- Да, Челябинск демонстрирует один из самых высоких приростов: плюс 40% за последние два года. Цена за "квадрат" выросла с 86 тыс. рублей в 2023 году до 120 тыс. рублей в 2025 году. Это сильнее, чем в Тюмени, где цены выросли за два года на 23%, Екатеринбурге (+25%), Уфе (+25%) и даже Перми (+29%). Превзойти Челябинск по темпам роста стоимости квадратного метра удалось лишь Казани (+41%).
Динамика цены обусловлена изменением структуры предложения: увеличилась доля проектов комфорт- и бизнес-класса.
- В нынешней ситуации не только в Челябинске застройщики смогут обеспечить "разумный объем предложения"?
- Считаю, что на фоне усиливающейся конкуренции выигрывать будут те застройщики, кто четко чувствует пределы платежеспособного спроса и способен предложить рынку принципиально новые, качественные форматы. В Челябинске важно не просто увеличивать объемы строительства, а гибко адаптироваться к изменяющимся условиям: усиливающемуся ИЖС, росту требований к инфраструктуре, ожиданиям от городской среды. Сегодня этого уже недостаточно - строить много. Нужно строить умно.
- Учитывая все, о чем вы рассказали, какие планы у "Группы Голос"?
- Мы прислушиваемся к рынку и следуем своей стратегии. Точно не отказываемся от новых проектов - даже наоборот, увеличиваем их количество.
В частности, мы начали строительство большого жилого района в Магнитогорске - рядом с парком "Притяжение". Реализуем квартал в партнерстве с ММК. Уже подписан договор КРТ на 220 тыс. кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Разрешение на строительство первой очереди получили в июле. Ее планируется сдать в третьем квартале 2027 года. Всего же на площадке планируется возвести 660 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений для 22 тыс. жителей.
Кроме того, мы диверсифицируем портфель с учетом тренда на рост объемов ИЖС, поэтому приступили к строительству своего первого коттеджного посёлка недалеко от Челябинска.
В самом Челябинске новые объекты тоже будут. При этом мы понимаем, что сейчас важно внимательно следить за ситуацией на рынке и принимать взвешенные решения.
Более 220 единиц коммунальной техники за два года получили муниципалитеты Челябинской области