Ростов-на-Дону. 24 июля. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Снятие и послабление режимов самоизоляции в регионах "оживило" рынок недвижимости. Все опрошенные "Интерфаксом" риелторы констатируют рост числа сделок на первичном рынке, активность отложенного спроса и рост цен. При этом они занимают противоположные позиции в ценовом прогнозе до конца года.
КУРС-НА НОВОСТРОЙКИ
По словам генерального директора "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" (Ростов-на-Дону) Алексея Саймона, ситуация на первичном рынке Ростовской области напрямую зависит от банковских ставок по ипотеке.
"Ставки уже упали до 5,5% при особых льготных условиях. Темп - не стабилен, многие покупатели откладывают решения. Вторичный рынок - без существенных изменений, продажи - долгие", - сказал Саймон.
При этом он уточнил, что наиболее популярны сейчас продажи в новостройках, но как на первичном, так и на вторичном рынках, ценовой диапазон приобретаемых объектов, как правило, не превышает 3,5 млн рублей.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" (Ростов-на-Дону) Петр Арбузов сообщил "Интерфаксу", что рынок недвижимости в регионе в настоящее время характеризуется стабильностью.
"В июле повышенный отложенный спрос, сформировавшийся в период самоизоляции, сменяется относительным сезонным затишьем", - сказал Арбузов.
По его словам, главные проблемы для рынка недвижимости - падение доходов населения и снижение уверенности в завтрашнем дне на фоне разговоров о второй волне коронавируса.
"Эти факторы замедляют восстановление рынка. Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, рост доли продаж новостроек по эскроу-счетам, наоборот, являются теми факторами, которые ведут к активизации рынка недвижимости", - добавил Арбузов.
Он также отметил, что наибольшим спросом в настоящее время пользуются однокомнатные квартиры и студии, которые приобретают не только проживания, но и в инвестиционных целях.
"В настоящее время мы наблюдаем спрос на жилье на первичном рынке. Он продиктован снижением ставки по субсидированной ипотеке. Спрос в данном сегменте значительно вырос по сравнению с докоронавирусным периодом", - сказал Арбузов.
Генеральный директор АН "Лендлорд" Александр Гиденко считает, что рынок недвижимости "практически не пошатнулся". Положительное влияние на него оказали: снижение ставок по ипотеке, внедрение правительством стимулирующих программ поддержки отдельных категорий граждан, планируемое обложение налогом накоплений. Вместе с тем он считает, что рынок новостроек уже перенасыщен.
"В связи с пандемией и сложившейся ситуацией сейчас востребованы частные дома с земельным участком, как в черте города, так и за городом. Но, к сожалению, мало банков, которые предоставляют ипотеку под приемлемые условия для покупателей, а именно: высокий первоначальный взнос", - сказал Гиденко.
Он добавил, что жилье на вторичном рынке также пользуется спросом.
"Его (вторичного жилья - ИФ) плюс в том, что покупая квартиру на вторичном рынке, можно, как говорится, "сразу жить" или ее сдавать в аренду. И по факту вторичное жилье получается дешевле", - добавил Гиденко.
Оживление рынка после снятия ограничений отмечают и риелторы Астраханской области.
"Есть спрос на первичное жилье - мы связываем его с выгодной ипотечной госпрограммой. "Вторичка" - дешевеет в сравнении с аналогичным периодом прошлого года процентов на 10", - сообщила "Интерфаксу представитель агентства "Закон и недвижимость" (Астрахань) Ирина Бондаренко.
Стабилизируется ситуация и в Волгоградской области. Значительный рост числа клиентов здесь отмечается с июня - после снижения Центробанком ключевой ставки.
"В апреле, когда началась самоизоляция, спад был грандиозным. Сейчас активность населения выросла где-то на 30%. Несмотря на то, что многие уезжают в отпуск, все равно активность есть. Но, конечно же, люди боятся. Многие снимают свои объекты (с продажи - ИФ), потому что боятся вируса. Не показывают, отказываются от рекламы, кто-то боится ходить смотреть квартиры", - сообщила "Интерфаксу" специалист отдела продаж агентства недвижимости "Адресат" (Волгоград) Евгения Шевченко.
Она также отметила, что наибольшим спросом пользуются квартиры с готовым ремонтом.
ЖИЛЬЕ НА ПОБЕРЕЖЬЕ
Риелторы Крыма отмечают полное восстановление рынка недвижимости в большей части населенных пунктов Крыма. По словам эксперта по недвижимости федеральной компании "Этажи" в Севастополе Андрея Григорьева, высокий спрос наблюдается во всех сегментах рынка.
"Интерес среди покупателей в среднем на 25-30% выше аналогичных показателей прошлого года. За счет активного развития онлайн-сервисов по выбору и оформлению недвижимости, растет интерес со стороны иногородних покупателей, поскольку у них появилась возможность участвовать в онлайн-показах и выбирать недвижимость, не выходя из дома", - сказал Григорьев.
Он также сообщил, что, несмотря на льготную ипотеку под квартиры в новостройках, наибольшим спросом пользуется готовое жилье.
"В тренде также загородная недвижимость. Однако пик спроса в этом году мы отмечали за месяц до введения карантина. В этот период он вырос на 30-35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большая часть покупателей - это те, кто вкладывал в недвижимость свои сбережения на фоне нестабильной ситуации в экономике страны. В связи с началом сезона сейчас на рынке недвижимости отмечается дефицит предложения на фоне высокого спроса: часть собственников традиционно в летний период приостанавливают продажу для посуточной сдачи в аренду своих квартир. Предложение начнет снова расти в сентябре-октябре", - добавил Григорьев.
Соучредитель агентства "РиэлтКрым" Дмитрий Мусиян считает, что положительно отразились на рынке недвижимости госпрограммы и снижение ставок по ипотеке.
"Во время карантина у нас шли ровно продажи, нельзя сказать, что все зависло. По завершении <. .> была прямо вспышка - мы не успевали просто физически обрабатывать информацию. Видимо, повлияла государственная программа стимуляции ипотеки, снижение ставки", - сообщил Мусиян "Интерфаксу".
По словам руководителя отдела продаж агентства "Дома Крыма" Лили Абдрахмановой, наибольшей популярностью пользуются частные дома.
"Спрос во время карантина был, в основном, на дачи - люди интересовались домами, земельными участками. Большая часть наших клиентов - с материка. Стандартный запрос: домик с участком не дальше 3 км от моря стоимостью до 1,5 млн рулей; если квартира, то до 2 млн рублей. Но в реальности цены на такие предложения: дом около моря - 5-6 млн рублей, дача - от 1,5 млн рублей, участок - от 800 тысяч рублей", - отметила она.
Абдрахманова также считает, что цены на жилье завышены на фоне снижения покупательской способности. "Бюджет не соответствует предложениям на рынке", - сказала она.
По словам генерального директора АН "Солнечный Сочи" Сергея Мишина, дистанционные сервисы позволили не только сохранить, но и увеличить по сравнению с I кварталом число сделок на рынке недвижимости. Самое популярное жилье у покупателей - квартиры в новостройках.
"Новые строящиеся комплексы по ФЗ-214 от надежных застройщиков выгодно отличаются по цене, расположению и концепции. У подавляющего большинства - обширная придомовая облагороженная территория, парковка, видеонаблюдение, охрана и коммерческие площади. У некоторых есть бассейны, собственные пляжи и рестораны. Спрос сейчас идет на соотношение цены и качества предложения, поэтому новые комплексы подходят большинству клиентов. Также привлекательности добавляет инвестиционная составляющая таких объектов", - отметил Мишин.
ДОМИК НА КАВКАЗЕ
Руководитель агентства недвижимости "Европея-Erum" (Карачаево-Черкесия) Елена Григорян сообщила "Интерфаксу", что наибольшим спросом среди покупателей пользуются земельные участки и частные дома.
"Люди поняли, что нужна земля - земля в горах, а не квартиры в многоэтажках. То есть многие поняли, что надо избавляться от квартир и приобретать свои домики. Кроме того на продажу стали выставляться крупные участки, приобретенные ранее в 2004-2007 годах, которые люди держали их так сказать на "черный день"", - сказала Григорян.
Нестабильную ситуацию на рынке недвижимости Дагестана отмечает руководитель агентства "РОССнедвижимость" (Махачкала) Луиза Исаева.
"Наиболее востребовано жилье в новых и старых домах маленькой площади. То есть это 1-2-х комнатные квартиры в каркасных домах без отделочных работ или жилье уже с готовой внутренней отделкой. Спрос и предложение никогда не совпадали, и в этом изменений нет", - сказала Исаева.
По ее словам, с начала года цены на жилье в республики безосновательно выросли примерно на 10%.
"Думаю, что через несколько месяцев спрос упадет, и те продавцы, которым надо очень продать, будут спускать цены", - добавила Исаева.
МЫ ЗА ЦЕНОЙ НЕ ПОСТОИМ?
По словам генерального директора "Ассоциации персональных риелторов "Соломон", существенных изменений на рынке недвижимости Ростовской области с начала года не произошло.
"Несмотря на то, что покупательская способность не выросла, продавцы настойчиво держат ценник. На период отпусков и начала сентября, как правило, такая тенденция сохраняется. Средняя цена на квадратный метр по Ростову-на-Дону составляет порядка 62 тыс. рублей за 1 кв. метр", - сказал Алексей Саймон.
Данную позицию разделяет и эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" Петр Арбузов.
"Если говорить о ценах на недвижимость, то средняя цена 1 кв. метра жилой недвижимости увеличилась с начала года на 1,1 %. Больше всего подорожали однокомнатные квартиры (примерно на 2,4%). Незначительный рост цен отмечался и на двухкомнатные квартиры, а вот цены на трехкомнатные сохранились на том же уровне",- сказал он.
Арбузов также отметил, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя цена за 1 кв. метр возросла на 1,4%. Наибольшую динамику показали однокомнатные квартиры (рост на 2,6%), остальные - выросли в цене примерно на 1% и менее.
Вместе с тем в Волгоградской области отмечается рост цен.
"С дефицитом "красивых" квартир - уже с отделкой - цены немного выросли на недвижимость. Это - искусственное завышение цен. Фиксируем подорожания где-то на 10%. Но если сейчас на рынок вернутся объекты, которые поснимали из-за пандемии, то цена стабилизируется", - отмечает Евгения Шевченко.
По ее словам, в новостройках цены были повышены еще в начале года.
"У них продажи идут очень активно даже в период карантина. В новостройки люди активно вкладываются. Сейчас еще ставки по ипотеке понизились. Так что новостройки для многих - очень выгодная инвестиция", - добавила она.
Похожие тенденции наблюдается и в Крыму.
"Если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то в большинстве сегментов цены выросли на уровне 30%, а по сравнению с началом 2020 года рост сейчас составляет 10-15%. На данный момент средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире на рынке вторичного жилья в старом фонде составляет от 95 до 105 тыс. рублей, в новом - от 110 до 115 тыс. рублей", - отмечает Андрей Григорьев.
После снятия ограничительных мероприятий, по словам руководителя отдела продаж агентства "Дома Крыма", цены на жилье выросли на 100-200 тыс. рублей.
"Людям нужны деньги. По сравнению с прошлым годом цены тоже, конечно, выше", - отметила Лиля Абдрахманова.
Растут цены и в Сочи. По словам Сергея Мишина, в первую очередь, эта тенденция касается качественного жилья.
"Цены на ликвидные новостройки сейчас растут по мере их строительства. Во время карантина большинство застройщиков не поднимало цены. Как известно, в Сочи цена за один кв. метр увеличивается с каждым этажом, поэтому за счет высокого спроса недорогие квартиры на невысоких этажах были проданы, а в продаже остаются более дорогие - на этажах выше. По сути, чем быстрее клиент принимает решение о покупке, тем выгоднее он приобретает недвижимость в Сочи", - сказал гендиректор АН "Солнечный Сочи".
А вот в КЧР ценовая политика более стабильная.
"Цены не изменились. Многие рассчитывают продать квартиры по той цене, которую они заявляли ее зимой", - сообщила "Интерфаксу" Елена Григорян.
ЧТО ДАЛЬШЕ?
Просьба сделать прогноз по ценам на рынке недвижимости разделила экспертов на два противоположных лагеря.
Так, гендиректор "Ассоциации персональных риелторов "Соломон" считает, что в краткосрочной перспективе ростовский рынок недвижимости ожидает снижение цен на вторничном рынке.
"До конца года ценовая политика однозначно изменится. Вторичный рынок созреет к снижению стоимости за квадратный метр, от застройщиков также ожидается более лояльная ценовая политика", - сказал Алексей Саймон.
Эксперт агентства недвижимости "Дон-МТ-недвижимость" поддерживает данную позицию, но только в части снижения цен на рынке вторичного жилья.
"До конца года при отсутствии новых экономических и социальных потрясений мы будет наблюдать незначительное - на несколько процентов - снижение цен на вторичном рынке. Особенно это касается жилья в старом фонде. При этом будет небольшой рост на первичном. Будут пользоваться спросом - а, следовательно, повысятся в цене - и квартиры в новых домах с уже выполненным ремонтом", - сказал Петр Арбузов.
Прогнозирует снижение цен и астраханский риелтор Ирина Бондаренко.
"Если карантин, самоизоляцию вновь введу, рынок снова стагнируется. Упадут цены на вторичное жилье - те, у кого оно в ипотеку, будут его сбрасывать, потому что многие уже сейчас не тянут кредиты из-за возникших финансовых сложностей", - сказала она.
Снижение цен на вторничном рынке Волгоградской области уже к сентябрю прогнозирует Евгения Шевченко
"Люди, которые отказались ранее от продажи, все равно выставят свои объекты. Будет больше квартир, соответственно - дешевле цены. В новостройках вряд ли снизят стоимость квартир. Большой спрос, и цена - растет. Они перекрывают тем, что ставка по ипотеке там ниже, чем на вторичку", - пояснила она.
Вместе с тем гендиректор АН "Лендлорд" (Ростов-на-Дону) Александр Гиденко считает, что до конца года будет наблюдаться постепенный рост стоимости жилья - как на первичном, так и на вторичном рынках.
"В общем объеме продаж сделки с использованием ипотечных средств могут достичь отметки в 50%. Это способно поддержать рынок вторичного жилья и новостроек (особенно эконом-класса) на достойном уровне. Т.е с восстановлением рынка ипотеки будет намечаться тенденция роста покупательской активности и продаж. Но полная стабилизация рынка, по нашему мнению, ожидается к середине 2021года", - добавил он.
Эксперт по недвижимости федеральной компании "Этажи" в Севастополе Андрей Григорьев полагает, что резкий рост цен не ожидается до конца текущего года.
"Тем не менее на фоне активного развития инфраструктуры в Крыму инвестиционная привлекательность недвижимости на побережье Черного моря будет с каждым годом расти, как и спрос, причем, во всех сегментах рынка",- добавил он.
Ему вторит и Лиля Абдрахманова.
"На понижение цены точно не пойдут. Здесь даже дело не в том, есть спрос или нет. Здесь - менталитет крымских продавцов такой. Они даже если видят, что спроса нет - летом, в сезон покупок - точно не будут снижать. Есть объекты, которые очень долго простаивают", - отмечает она.
Не ждут скачков цен и в столице Олимпиады-2014, но планомерный рост - неизбежен.
"Цены на ликвидные новостройки будут планомерно расти по мере их строительства. Все новые объекты по ФЗ-214 на старте продаж однозначно будут стоить от 110 тыс.-115 тыс. рублей за 1 кв. метр в квартирах на низких этажах, сказал Сергей Мишин.
