Ростов-на-Дону. 31 марта. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Окончание курортного сезона, равно как и преддверие его старта, на юге России характеризуются активностью на рынке курортной недвижимости. В первом случае от объектов стараются избавиться те, кто разочаровался в бизнесе либо, напротив, пытается продать его "на пике". Во втором случае, чаще всего, продают желающие сыграть на ожиданиях инвесторов. Такая тенденция с определенными допусками из года в год отмечалась во всех курортных регионах. В сезоне-2023 решающее значение оказалось за рикошетами от проводимой на Украине специальной военной операции - санкции (контрсанкции) и транспортная доступность.
В сезон-2023 основные курорты Черноморского и Азовского побережья входят с совершенно разных стартовых позиций: эксперты небезосновательно прочат Сочи наплыв туристов, остальным районам Краснодарского края и Ростовской области - небольшое увеличение показателей прошлого года, а Крыму сулят значительное падение турпотока. Эти прогнозы, в основном, отражаются и курортной недвижимости.
ПРОДАЕТСЯ НЕ ВСЕ
Эксперты единодушны в том, что в Сочи не отмечается увеличения предложений по продаже объектов.
"Одно время спрашивали (потенциальные покупатели недвижимости - ИФ) их (гостиницы и дома отдыха - ИФ), но был вопрос инвестирования с последующей их переделкой под апартаменты, с целью дальнейшей продажи. Сейчас по новому законодательству городского собрания Сочи запрещен перевод гостиниц под апартаменты, соответственно, эта тема закрылась", - сообщил "Интерфаксу" вице-президент Гильдии риелторов Сочи, гендиректор компании "Алмаз-Юг" Михаил Титов.
Вице-президент Гильдии риелторов Сочи, эксперт Российской гильдии риелторов Василий Дейнека, в свою очередь, заявил "Интерфаксу", что сейчас приходится говорить скорее о снижении предложений в регионе. "Последнюю тройку лет была приобретена масса таких объектов, и не только таких. Они были преобразованы в апартаменты, но и, соответственно, реализованы. Я не вижу увеличения и, наверное, в какой-то мере уменьшение", - сказал он.
Бум на продажу объектов в Сочи прошел, сообщила "Интерфаксу" гендиректор Городского центра недвижимости Сочи Юлия Усачева. "Было продано огромное количество санаториев, пансионатов, которые перепрофилируются частными инвесторами или под апартаменты, или реконструируются под гостиничные комплексы. На сегодняшний день остались только профильные санатории на территории города. Поэтому, если продажи гостиниц и есть, то только частные, небольшие. Весь крупный фонд распродан", - отметила Усачева.
Председатель правления Ассоциации отельеров АМОС (Сочи) Дмитрий Богданов подтверждает: роста предложений по продаже отелей в этом году нет, а вот ориентация на повышение уровня управления - есть. "Скорее идет некое переформатирование рынка, ряд объектов переходит в плане управления под профессиональные управляющие компании, что вполне очевидно, так как рынок предъявляет все более жесткие требования к тому, насколько грамотно и профессионально осуществляется руководство отелем", - отметил он в комментарии "Интерфаксу".
Иная ситуация складывается, в целом, по Краснодарскому краю и в Крыму, говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. "Начиная с конца сезона 2022 года, число средств размещения на черноморском побережье Краснодарского края и Крыма, которые были выставлены на продажу, увеличилось. Связано это с тем, что большое количество собственников, которые до этого уже задумывались о продаже своих объектов, поспешили с этим решением. В основном это касается средств размещения небольшого формата до 30-35 номеров", - рассказал он "Интерфаксу".
Малые отели Володько назвал наиболее уязвимым сегментом рынка, больше всех пострадавшим в прошлый сезон. "Во-первых, с российского рынка ушли агрегаторы, главным образом booking.com. Среди таких средств размещения доля продаж через этот канал могла достигать 90%. В одночасье лишившись главного инструмента продаж, такие средства размещения оказались без клиентов, загрузка в сезон серьезно упала. Закрытие аэропортов в 2022 году (на всем побережье, кроме Сочи) дополнительно усугубило ситуацию. Таким образом, закончив сезон с отрицательными финансовыми показателями, многие собственники решили продать объекты недвижимости", - сказал директор консалтинговой компании.
Крым в сложившейся ситуации добавляет специфики. "Есть тенденция к увеличению предложений по продаже объектов курортной недвижимости, - утверждает руководитель Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова. - В Крыму и Севастополе около 50% собственников объектов - жители Украины. Они решают избавиться от своего имущества и уехать в ближнее или дальнее зарубежье. В кругу моих дальних знакомых такие люди есть, я такую тенденцию наблюдаю".
Согласен с этим мнением и гендиректор MACON Илья Володько. "Некоторое количество собственников объектов недвижимости, расположенных в Крыму, посчитали для себя существенными политические риски, и поэтому приняли решение о продаже всей своей собственности и переезде в другие российские регионы либо заграницу", - заметил он.
В свою очередь исполнительный директор ассоциации "Туристический альянс Крыма" Светлана Возная не видит увеличения продаж гостиниц. Напротив, утверждает она, наблюдается рост строительства объектов именно собственниками. "Строятся новые объекты. С точки зрения развития винного туризма, гастротуризма, и не только в отношении виноградников, сейчас наблюдается комплексный подход. Здесь просто сумасшедший всплеск", - говорится она.
В Ростове и области ситуация стандартна и соответствует привычным сезонным колебаниям, сообщила "Интерфаксу" президент Ассоциации профессионалов индустрии гостеприимства (АПИГ) Елена Папиж.
"Обычно до начала сезона появляется масса предложений о продаже или аренде небольших гостевых домов. Если не получилось удачно отработать или загрузить межсезонье и понесли убытки, то принимается решение о сдаче в долгосрочную аренду на выгодных условиях. Но, по моим наблюдениям, объектов в удачной локации, с однозначными перспективами заработка в сезон на продажу не выставлено или уже не видно", - отмечает Папиж.
ПОНАБРАЛИ ПО ОБЪЯВЛЕНИЯМ
Безусловным лидером по ценнику продаваемых рекреационных объектов был и остается Сочи. Сейчас этому способствует и желание собственников выйти из бизнеса в кэш.
На первом месте открытых продаж (в частности, на "Авито") с существенным отрывом по стоимости стоит 4-звездочный отель "Жемчужина" в 19 этажей и 963 номера на набережной Сочи стоимостью 5 млрд руб. За эти деньги предлагается приобрести земельный участок под гостиницей площадью 5 га и участок под парковку в 2 га. Заявленная площадь комплекса - 120 тыс. кв. м. Комплекс включает 11 конференц-залов, ресторан и бассейн под открытым небом.
Вообще весь условный топ-5 продаж по заявленной стоимости занят объектами в Сочи. За 4,5 млрд руб. сейчас можно приобрести гостиничный комплекс "Сочи-Магнолия" (126 номеров) на Курортном проспекте. Дом-курорт "Сан-Сити" на той же магистрали продается за 3,5 млрд руб. За отель в поселке Эстосадок на Красной поляне на 95 номеров просят 2,5 млрд руб. Замыкает пятерку 5-звездочный отель на 100 номеров возле морвокзала Сочи за 2 млрд руб.
В целом в Сочи с районами в продаже на сегодня около шестисот объектов, большинство из них - небольшие гостиницы, гостевые дома и комплексы апартаментов в диапазоне 20-100 млн руб.
Отличительной чертой региона на данный момент можно назвать продажу сетевых отелей: Rixos на Красной поляне выставлен за 1,2 млрд руб., Radisson Collection Paradise Resort & Spa в Сириусе - за 1 млрд руб.
Единственным объектом в Краснодарском крае стоимостью 1 млрд руб. за пределами Сочи стала гостиница "Эко-курот-Юг" в Кабардинке (Геленджик), видимо, из-за 8 га земли недалеко от берега.
В Крыму сетевых отелей нет по определению, а наиболее дорогие объекты - гораздо скромнее сочинских. Самый дорогой появился в продаже на этой неделе - это недостроенная гостиница на набережной в Профессорском уголке Алушты за 1,4 млрд руб. Причем запустить его сходу не удастся - готовность двух жилых зданий оценивается собственником в 70-80%.
Второй по стоимости в Крыму - санаторий "Прометей" с общей площадью помещений почти 40 тыс. кв. м - выставлен на продажу за 898,9 млн руб ($11,25 млн на момент сделки по коммерческому курсу) в поселке Заозерное (Евпатория). На третьем месте - комплекс сити-хаусов и апартаментов "Невский берег" в Евпатории за 895,8 млн руб.
Самым дорогим объектом в Севастополе оказалась гостиница "Херсонес" в непосредственной близости от заповедника "Херсонес Таврический" - 500 млн руб.
На традиционно востребованном туристами Южном берегу Крыма самыми дорогими продающимися объектами - по 300 млн руб. - стали отель "Кастель" в Лазурном (Алушта) на 45 номеров и незавершенный гостинично-ресторанный комплекс в Гурзуфе (Ялта) на Южнобережном шоссе. Непосредственно в Ялте самым дорогим объектом оказалась гостиница Forest House (находится у границ Ялтинского заповедника в нескольких километрах от моря) за 160 млн руб. Что характерно - тоже не запущенная как бизнес.
Определенным трендом в последний год на побережье стало строительство глэмпингов - комплексов каркасных одно- или двухкомнатных домиков у моря. Но если раньше собственник строил их и занимался управлением, то сейчас они сразу строятся на продажу. Один из них предлагается на самом западе Крыма - в селе Оленевка. На 0,25 га земель ИЖС размещен 21 домик, цена - 80 млн руб.
"Финансовая модель в данном случае очень простая: строительство такого объекта обходится в сумму около 30 млн руб, плюс земля по рынку - 5-6 млн руб. В первый год комплекс раскручивается таргетированной рекламой, снимается доход, объект продается как готовый бизнес. В приведенном случае прибыль вдвое покроет затраты. Нюанс в том, что для выхода в ноль потребуется 3-4 года в зависимости от загрузки, а жизненный цикл таких объектов - 5-6 лет, после чего либо снос и новая стройка, либо капремонт", - пояснил владелец франшизы GlampInn Константин Выдыш.
SALE ОТМЕНЯЕТСЯ
Как минимум одна общая черта у Крыма и Сочи, по мнению экспертов рынка, все же есть и в этом году: скидок на объекты не будет. Они говорят, что если предложения по продаже недвижимости с дисконтом и появляются, то их сложно отфиксировать - уходят слишком быстро. И объяснение этому тоже имеется - цены сложились не по рынку.
"Не могу я их считать адекватными, по крайней мере первичку - точно. Но есть определенные причины для этого. Если коротко: первое - дешевая ипотека, второе - это так называемое проектное финансирование, которое мы получили. То есть финансирование строительства банком Дом.РФ", - говорит вице-президент Гильдии риелторов Сочи Василий Дейнека.
"Цена продаж не адекватна рынку, - отмечает глава Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова. - Один пример: средний гостевой дом на 25 комнат сейчас предлагают за 60-80 и даже до 100 млн рублей. Как человек, который в этом бизнесе 20 лет, считаю все показатели в нынешних условиях и понимаю, что если раньше на практике за 7-8 лет данный бизнес начинал себя окупать, то с такими ценами и в сегодняшней ситуации будет окупаться лет 20".
По ее словам, имеются и гораздо более спорные предложения: например, в Севастополе объект на 14 номеров на земле садового товарищества выставлен за 200 млн рублей. "Этот объект не отобьет себя и через 40 лет", - уверена Стамбульникова.
Курортно-рекреационной недвижимости с дисконтом на рынке немного, а если он есть, то очень умеренный, говорит вице-президент Гильдии риелторов Сочи Михаил Титов. "Если брать глобально, то скидку с 10 млн руб. дают 50-150 тыс., максимум - 200 тыс. руб. Немного могут уступить на своих процентах некоторые агентства недвижимости, потому что сделок сейчас мало, а затраты есть", - считает он.
Как пояснила "Интерфаксу" специалист по недвижимости агентства недвижимости "Женева" (Ростовская область) Елена Гениевская, на сегодня рынок перенасыщен объектами - очень много предложений. "Но при этом рыночную цену продавцы держат, "опускаются" только те, у кого срочная продажа. Часто продают по причине отъезда в другой регион либо заграницу", - сказала Гениевская.
Для Ростовской области эта тенденция менее актуальна, резкого роста числа предложений о продаже гостиниц нет. Юрист агентства недвижимости "Согласие" (Ростовская область) Анастасия Савченко отметила, что с начала 2023 года в регионе также заметно выросло количество объявлений о продаже ресторанов, кафе и кофеен.
"Мы анализируем рынок недвижимости регионов юга России и Северного Кавказа, который показал рост количества предложений о продаже отелей и мини-гостиниц вблизи черноморских и горных курортов. Но цена на такую недвижимость, в среднем, соответствует рынку, резких колебаний нет", - пояснила Савченко.
О каком-либо снижении цен сейчас речи не идет, отмечает президент АПИГ Елена Папиж. "Говорить о дисконте сегодня не приходится ни в Кавказских Минводах, ни на черноморском побережье, ни в Ростовской области. Цены на объекты очень высокие, нет паники, связанной с необходимостью срочно продать недвижимость, все ее придерживают. Сроки окупаемости по инвестиционным проектам уходят за 15-летный горизонт, в том числе и потому, что купить объект на старте по адекватной цене не представляется возможным", - заявила эксперт.
Руководитель консалтинговой компании Илья Володько утверждает, что дисконт чаще всего встречается при продаже небольших средств размещения.
"В основном это делают те собственники, которые уже приняли для себя окончательное решение эмигрировать из страны и пытаются достаточно быстро закрыть сделку. Остальные все-таки пытаются максимально успешно выйти из бизнеса и назначают не всегда адекватную рынку цену. Но в случае реальных сделок, итоговый дисконт все равно получается достаточно большим и может доходить до 20%", - подчеркнул он.
ЛЕТО - ЭТО МАЛЕНЬКАЯ ЖИЗНЬ. СЛОЖНАЯ, НО - ЖИЗНЬ
Еще в феврале Российский союз туриндустрии (РСТ) констатировал рост до 50% бронирований организованных групп на летние путешествия, выделяя наиболее популярные направления - Сочи, Анапу, Кавминводы и Геленджик. Тогда же падение бронирований в крымские отели РСТ оценивал в 40-70%.
В марте президент Российского союза туриндустрии Илья Уманский говорил о предстоящем снижении турпотока в Крым на 20-30% из-за сложной транспортной доступности полуострова, и с тех пор трудности не устранены: аэропорт Симферополя не работает, движение автомобилей по Крымскому мосту запущено по всем полосам, но сопровождается досмотром всех без исключения машин, что приводит к скоплению многочасовых пробок, увеличение железнодорожных перевозок идет недостаточными темпами. В марте министр экономразвития России Максим Решетников заявил, что после снижения в 2022-м на 30% турпоток в 2023-м и дальше будет идти "в минус". Бенефициаром этих сложностей Крыма с учетом внешних ограничений выступает Сочи.
Как бы ни сложилась судьба объектов, владельцы которых намерены избавиться от них, курортный сезон-2023 состоится - здесь эксперты единодушны. По крайней мере, для того же Сочи.
"По предстоящему сезону ни у кого никаких опасений нет. Очень много забронировано, как гостиниц, так и санаториев, пансионатов. Поэтому мы ждем предстоящий сезон как очень хороший, никакого оттока не наблюдается", - уверена гендиректор Городского центра недвижимости Сочи Юлия Усачева.
Согласен с этой точкой зрения вице-президент Гильдии риелторов Сочи Василий Дейнека - рисков нет. "Субъекты туристического бизнеса не только не высказывают опасения, они довольны. У нас стоимость номеров растет очень серьезно. В том году продажи подорожали на 40%, а в этом году уже на майские праздник - еще на 30%", - подсчитал он
"По поводу предстоящего сезона - у отельеров Сочи и курортов Кавминвод ожидания самые хорошие. У отельеров Анапы и Геленджика тоже ожидания неплохие, а вот крымчане переживают сильно, и основания для этого точно есть", - говорит председатель правления Ассоциации отельеров АМОС Дмитрий Богданов.
Ростов тоже настроен оптимистично. "Опыт прошлого года, когда мы уже отработали в условиях закрытого аэропорта и ухода крупного отельного агрегатора по продаже гостиничных услуг с рынка, вселяет надежду на удачный летний сезон, - говорит Елена Папиж. - Не забываем о росте внутреннего туризма в связи с недоступностью нашим согражданам многих зарубежных направлений и сравнительную ценовую доступность нашего региона в сравнении с экзотическими модными туристическими направлениями".
Глава Ассоциации малых отелей Крыма Наталия Стамбульникова ждет активных туристов на личном транспорте, как и в предыдущие пару лет. "Год будет не хуже, чем предыдущий, и среднегодовая загрузка ожидается в объектах, которые работают круглый год, ориентировочно 50%", - заявила она.
Немного уравнять шансы курортов Краснодарского Края и Крыма может завершение масштабного дорожного строительства в Краснодарском крае - дальний обход самого Краснодара и строительство новой трассы от краевого центра до Крымского моста. Однако авиапутешественников эта мера все равно не вернет.
