Ростов-на-Дону. 20 октября. ИНТЕРФАКС-ЮГ - Застройщики Южного и Северо-Кавказского федеральных округов отмечают снижение покупательской активности, но снижать цены на недвижимость в ближайшее время не планируют. Сроки стабилизации ситуации на рынке недвижимости прогнозировать не берутся, но считают, что ряд мер поддержки государства помогут рынку.

СТАБИЛЬНО ВЫСОКИЕ ЦЕНЫ

Директор департамента продаж "Московской Строительной Компании" (МСК) Сергей Тарашвили (Ростовская область) считает, что минимум до конца 2022 года цены на рынке недвижимости не изменятся.

"Каких-либо ощутимых колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения мы не ожидаем. Большинство застройщиков разово произвели изменения в I квартале 2022 года, и с того момента цены держатся на одном уровне. Рынок находится в состоянии стагнации, эта тенденция сохранится в ближайшие месяцы", - сказал Тарашвили.

Он пояснил, что на снижение цен основная масса российских девелоперов не пойдут. Это связано сразу с несколькими причинами. Большая часть жилой недвижимости в России строится на заемные средства. Обязательства перед банками предполагают определенный уровень цен, ниже которого (с учетом процентов по кредитам) строить будет просто невыгодно.

"А теперь сюда же добавим тот факт, что стоимость строительных материалов, первоначально заложенных в сметах, значительно выросла за последний год. Это повлекло за собой перерасход бюджета, компенсировать который застройщик может исключительно за счет ценника на квадратный метр", - отметил директор департамента продаж МСК.

Руководитель департамента маркетинга и анализа АВА Групп Денис Сериков (Краснодарский край) сообщил "Интерфаксу", что, поскольку Краснодар является одним из быстрорастущих городов, качественные жилые проекты здесь будут востребованы всегда.

"Также на сегодняшний день у населения мало альтернатив среди инструментов сохранения капитала и инвестирования - жилая недвижимость в данном ключе вне конкуренции. Оцениваем текущую ситуацию как стабилизацию и ожидаем положительную динамику спроса", - сказал Сериков.

Директор по маркетингу строительной компании СК10 Виталий Пархоменко (Ростовская область) отмечает, что делать прогнозы о спросе в 2022 году непросто - ситуация стремительно меняется.

"Если говорить о более близком горизонте прогнозирования, то сентябрь отрицательной динамики продаж не показал. Но риски падения существуют, и пока сложно прогнозировать, в каком объёме. Недвижимость по-прежнему остается самым надежным капиталовложением", - сказал Пархоменко.

Он добавил, что в 2023 году люди продолжат вкладывать средства в безопасные активы, особенно если волатильность на рынках будет такой же высокой.

"Скорее всего, изменится подход к потреблению, покупатель будет выбирать максимально надежные варианты: квартиры в уже сданных домах или в тех, где сдача совсем скоро, а также недвижимость с ремонтом", - отметил директор по маркетингу СК10.

Главный инженер ЖСК "Парковый" (Карачаево-Черкессия) также считает, что в нынешней ситуации сложно прогнозировать, так как люди заняли выжидательную позицию и стараются избегать крупных расходов, связанных с покупкой жилья, соответственно спрос упал.

"В сравнении с прошлым годом спрос на жилье на рынке недвижимости в Кабардино-Балкарии упал в разы. Сложно судить о том, что могло бы повлиять на динамику, так как внешние факторы от нас абсолютно не зависят. В целом, возможно, ситуацию могли бы изменить какие-то льготные условия кредитования, льготная ипотека", - пояснил "Интерфаксу" гендиректор ООО "Гарантгрупп" (Кабардино-Балкария) Башир Татроков.

По мнению генерального директора ООО "Строительная компания "Решение" (Кавказские Минеральные Воды) Максима Старичихина, спрос в среднем по году будет неплохой, потому что на волне карантина люди активно занимались улучшением жилищных условий, и сейчас приобретенная недвижимость начала переходить в собственность.

"Спрос на новострой ожидаемо упал, обстановка в стране меняется постоянно, люди не понимают, что безопаснее - инвестировать в недвижимость или хранить наличность, а если хранить, то в какой валюте лучше хранить. Те же, кто решил приобрести жилье в собственность, предпочитают вторичный рынок, и это оправдано. Вторичка не требует дополнительных инвестиций, это формат "заходи и живи", тогда как в новострое нужно дополнительно вложиться в ремонт и обустройство. На фоне всего этого застройщики снизили темпы и уменьшили объемы строительства первички", - сказал Старичихин.

Падение спроса прогнозирует генеральный директор СК "Пересвет-Юг" (Волгоградская область) Алексей Цуканов.

"Мы ожидаем общее снижение спроса в районе 15-20%. Сейчас время турбулентное, трудно говорить о какой-то динамике. Для наших проектов сегодняшняя ситуация некритичная. Просто на фоне снижения спроса на жилье увеличиваем долю государственных контрактов, чтобы сохранить коллективы и объемы строительства. Жилье подсократится, а государственные контракты будут увеличены", - пояснил Цуканов.

СПРОС В РЕЖИМЕ ОЖИДАНИЯ

Директор департамента продаж МСК Сергей Тарашвили сообщил, что в марте наблюдался спад потребительской активности, в летние месяцы - ровная ситуация, которая сменилась ростом интереса, традиционным для осеннего послеотпускного периода.

"После начала частичной мобилизации в России мы в течение нескольких дней наблюдали спад обращений в наши офисы продаж. Но спустя буквально пару суток люди оправились, и активность возобновилась. По итогам сентября план по привлечению новых клиентов в компанию выполнен на 97%", - подчеркнул Тарашвили.

Снижение интереса, по его мнению, обусловлено скорее отложенным спросом. Многие сейчас оттягивают покупку квартиры, желая оценить дальнейшее развитие политической и экономической ситуации в стране.

"К концу года данные клиенты скорее всего выйдут на сделку, и мы увидим определенный рост, свойственный, впрочем, последнему месяцу каждого года. Связано это всегда с предновогодними акциями и последней возможностью сделать покупки по "старым" ценам", - сказал директор департамента продаж МСК.

КРАСНАЯ ЦЕНА

Директор по маркетингу СК10 Виталий Пархоменко сообщил "Интерфаксу", что график роста цен за последние несколько лет показал, что цены поднялись примерно на 200%.

"Это связано с увеличением себестоимости квартир. Несколько лет назад человек за определенную сумму мог купить двухкомнатную квартиру, а сейчас за те же деньги - однокомнатную или студию в зависимости от района. Сейчас рост цен немного замедлился, и это идеальный шанс купить квартиру до удорожания, которое может быть в 2023 году", - отметил Пархоменко.

В Краснодарском крае также ожидают роста цен в конце 2022 и в 2023 году.

Руководитель департамента маркетинга и анализа АВА Групп Денис Сериков пояснил, что средняя цена 1 кв. м на первичном рынке многоквартирных жилых домов в Краснодаре в сентябре 2022 года составила 134,39 тыс. рублей, прирост составил более 10% с начала года.

"В течение 2022-2023 года ожидаем сохранения тенденций к стабильному росту", - добавил Сериков.

Как сообщил "Интерфаксу" генеральный директор компании "Пересвет-Юг" Алексей Цуканов, в Волгоградской области в феврале и начале марта был определенный инвестиционный всплеск, но его удалось обуздать.

"Но то, что касается импортных материалов в жилье комфорт-класса, - там произошло повышение. Поэтому мы также прогнозируем рост стоимости в районе 15%, но это не критично для текущей маржинальности всех наших проектов. Цена за квадратный метр в Волгоградской области - в районе 80 тыс. рублей. После февраля цены стабилизировались, конечно. В 2023 году мы прогнозируем рост в пределах официальной инфляции до 10%. Мы так свои бюджеты закладываем", - сказал Цуканов.

В Карачаево-Черкессии, наоборот, считают, что падение спроса приведет к снижению цены со стороны застройщиков. С ними согласны коллеги из Кабардино-Балкарии.

"В случае если ситуация не изменится и востребованность нового жилья не возрастет, то думаю, что в перспективе это приведет к снижению цен со стороны застройщиков. Сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья в Карачаево-Черкесии составляет около 50 тыс. рублей. Рост стоимости на первичном рынке с начала года составил около 10-15%. Что касается прогнозов по ценам на 2023 год, то, безусловно, тут все будет зависеть от спроса. Вместе с тем, с учетом уже произошедшего скачка цен, полагаю, что цены на жилье останутся в нынешнем диапазоне", - отметил главный инженер ЖСК "Парковый" Башир Дадаев (КЧР).

Гендиректор ООО "Гарантгрупп" (КБР) Башир Татроков сообщил, что в связи со стремительно меняющимися событиями в стране в этом году он ожидает падения цен на недвижимость.

"Рынок недвижимости напрямую зависит от спроса. С учетом того, что у многих застройщиков есть определенные обязательства, которые нужно закрыть, это будет вести к снижению стоимости построенного жилья, даже если цена будет на грани себестоимости. То есть застройщики будут вынуждены балансировать между маржинальностью и поддержкой спроса", - сказал Татроков.

По его словам, со второго квартала 2022 года цена на недвижимость у большинства застройщиков заморозилась. Если обычно по ходу объектного строительства цена поднимается, то в этот раз цены не поднимались из-за крайне низкого спроса.

"Застройщики беспокоятся о том, что даже адекватное повышение цен еще больше ударит по спросу. Поэтому цены не повышаются. Если говорить о ценах по региону, то в среднем цена за 1 кв. метр в эконом-жилье на первичном рынке составляет около 35 тыс. рублей, в сегменте медиум - в районе 45 тыс. рублей, недвижимость более высокого сегмента - 55-65 тыс. рублей за 1 кв. м", - добавил гендиректор ООО "Гарантгрупп".

Роста стоимости квадратного метра не ожидают и в Ставропольском крае, если не подорожают строительные материалы.

"Средняя цена у нас за 1 кв. метр сейчас примерно от 55 тыс. рублей. В течение года был и рост, а летом - возврат к прежней цене. В целом рост по году произошел в пределах не более 10%. На данный момент мы не планируем менять цены, но все зависит от стройматериалов. Если будут серьезные изменения, будем корректировать в сторону увеличения", - сообщил "Интерфаксу" представитель строительной компании "Третий Рим".

В свою очередь представитель строительной компании "Группа А" (Ставрополь) уточнил агентству, что средняя цена за 1 кв. метр - 72 тыс. рублей. В ближайшее время и в 2023 году пока не планируется значительного роста.

ГОРИЗОНТ ПЛАНИРОВАНИЯ ЧИСТ

Несмотря на некоторое падение покупательской активности, застройщики Юга и Северного Кавказа не намерены существенно корректировать производственные планы на ближайшие годы.

Директор департамента продаж МСК Сергей Тарашвили (Ростов-на-Дону) отмечает, что существенных корректировок производственных планов не будет, так как у компании есть проекты как на завершающей стадии строительства, так и недавно анонсированные, где только планируется открыть продажи.

"Сейчас наша компания является лидером в регионе по объемам текущего строительства жилья. У нас в активной стадии 10 объектов. Мы абсолютно уверены, что все наши планы будут реализованы. Более того, сейчас мы ведем проектирование новых ЖК, о которых объявим позже", - сообщил Тарашвили.

По его словам, ситуация на рынке недвижимости безусловно стабилизируется с окончанием специальной военной операции. На полное восстановление показателей докризисного периода скорее всего потребуется время. Есть еще одна сложность, о которой сейчас широко не говорят, но которую прогнозируют - кадровая.

"После окончания военных действий присоединенные территории должны будут быть восстановлены. Это потребует участия квалифицированных кадров, обладающих не только специальными знаниями, но и навыками, опытом. Это означает, что на строительных объектах в других регионах России произойдет отток. Ситуация может усугубиться еще и тем, что строительная отрасль, хоть и не входит в перечень для брони сотрудников, но все же является градообразующей. И отсутствие нужных кадров может существенным образом повлиять на ее функционирование", - пояснил директор департамента продаж МСК.

Директор по маркетингу СК10 (Ростов-на-Дону) Виталий Пархоменко оценивает ситуацию на рынке недвижимости как достаточно стабильную.

"Третий квартал не показал отрицательной динамики в продажах, так что мы продолжаем наращивать объемы строительства, готовить к запуску новые проекты и сдавать в срок или с опережением уже строящиеся", - сказал Пархоменко.

С ним согласен коллега из Краснодара - руководитель департамента маркетинга и анализа АВА Групп Денис Сериков.

"Мы всегда гибко и стратегически реагируем на изменения. Продажи нашей компании демонстрируют положительную динамику, в этой связи никаких корректировок производственных планов не планируется", - пояснил Сериков.

Главный инженер ЖСК "Парковый" Башир Дадаев (КЧР) и гендиректор ООО "Гарантгрупп" Башир Татроков считают, что сейчас строители будут заканчивать те проекты, которые были начаты ранее, а запуск новых будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости.

"Ситуация неоднозначная. Спрос на покупку жилья на первичном рынке в этом году упал на 80-90%. В таких условиях вряд ли кто-то из застройщиков будет увеличивать объемы строительства", - сказал Дадаев.

По словам Татрокова, в дальнейшем большинство застройщиков будут брать паузу и выжидать более благоприятных условий. Сейчас ситуация не располагает к тому, чтобы начинать новые объекты.

"Если говорить о нашей компании, то с начала СВО мы наблюдаем рост интереса к недвижимости, однако реальные возможности у населения уменьшились и объем продаж снизился более чем в 2 раза по сравнению с показателями прошлого года. Однако начиная с апреля мы реструктурировали и перестроили множество процессов внутри компании. И во второй половине июля зафиксировали стремительное увеличение реального спроса. Количество договоров, заключенных за прошедшие 2,5 месяца, компенсировало просадку в первом полугодии", - сообщил "Интерфаксу" генеральный директор ООО "Строительная компания "Решение" (Кавказские Минеральные Воды) Максим Старичихин.

КУРС НА СТАБИЛЬНОСТЬ

Многие застройщики затрудняются высказывать предположения о сроках стабилизации ситуации на рынке недвижимости, при этом изменения к лучшему ожидают уже нынешней зимой.

Директор по маркетингу СК10 (Ростов-на-Дону) Виталий Пархоменко отметает, что стабилизация ситуации зависит от глобальных факторов, таких как геополитическая ситуация, над которой застройщики не властны, поэтому любой прогноз с конкретными сроками будет сомнительным.

Генеральный директор ООО "Строительная компания "Решение" (Кавказские Минеральные Воды) Максим Старичихин и главный инженер ЖСК "Парковый" Башир Дадаев (КЧР) считают, что при отсутствии существенных потрясений лучшим периодом для стабилизации ситуации на рынке будет зима 2022-2023 года.

Как сообщил "Интерфаксу" генеральный директор СК "Пересвет-Юг" (Волгоградская область) Алексей Цуканов, на данный момент ситуация лучше, чем была в 2019 году. Тогда проблемой было, что себестоимость была выше рынка, из-за чего пошла волна банкротств застройщиков.

"Только мы за банкротами достраивали 10 проблемных объектов. Сейчас есть хотя бы какая-то маржинальность, все зависит от качественного менеджмента, нужно правильно выбрать объекты финансирования и госконтракты. Ничего критичного по сравнению с последними годами не произошло. Есть госконтракты, по ним платят, это помогает отрасли удерживаться на плаву. В жилье постоянно то чуть увеличивается, то сокращается спрос. Сейчас пошел тренд на сокращение, но я думаю, стабилизируется ситуация в стране и будут увеличиваться продажи", - сказал Цуканов.

По данным министерства строительства Ставропольского края, ситуация на рынке жилья на сегодняшний день остается стабильной. 53 застройщика на территории Ставропольского края строят 103 комплекса многоквартирных домов - в общей сложности это 1 млн 440 тыс. кв. метров, из них основная масса домов строится по новым правилам, с использованием эскроу.

По предварительным данным, на 1 сентября построено 1 млн 264 тыс. кв. метров - это на 6% больше в сравнении с январем-сентябрем 2021 года. Из них подавляющее большинство - это объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Эта динамика появилась после пандемии, в 2021 году начался серьезный рост ИЖС и в этом году он продолжается. Сейчас ИЖС занимает почти три четверти рынка жилья.

РУКА ПОМОЩИ

Существенными мерами поддержки отрасли могут стать "дешевые" кредиты, упрощение процедуры выдачи ипотеки, выделение государством земли с правом последующего выкупа в рассрочку.

Директор департамента продаж МСК Сергей Тарашвили отметил, что в текущей ситуации самым действенным механизмом могли бы стать "дешевые" кредиты. Между тем, на данный момент банки перестраховываются и зачастую отказывают в ипотеке лицам, потенциально попадающим под частичную мобилизацию. Фактически отменили кредиты без первоначального взноса, субсидирование процентной ставки хотят упразднить, при этом ипотека под низкий процент действует только для четко обозначенных и очерченных групп населения.

"Сейчас застройщики совместно с банками предлагают финансовые продукты с невысокими процентами и платежами. В "Московской Строительной Компании" действует ряд таких предложений. Государственные решения по внедрению ипотеки с низким процентом для всех категорий граждан на весь срок кредита могли бы не только поддержать продажи, но и стать катализатором развития отрасли", - подчеркнул Тарашвили.

Директор по маркетингу СК10 Виталий Пархоменко считает, что помочь могли бы различные меры на уровне федерального и регионального законодательства.

"Для девелоперов, которые хорошо себя зарекомендовали, можно было бы ввести упрощенный формат процедуры выдачи ссуд со стороны ЦБ. А на активность покупателей повлияет сохранение ипотечных программ с господдержкой", - пояснил Пархоменко.

Руководитель департамента маркетинга и анализа АВА Групп Денис Сериков уверен, что текущая поддержка носит в полной мере комплексный характер. При этом хотелось бы видеть больше стимулирующих мер для "зеленых" проектов и объектов, внедряющих современные высокие технологии. Такая поддержка обусловит синхронный рост смежных отраслей.

"Существенной поддержкой могло бы стать государственное субсидирование. Это наиболее приемлемая мера поддержки для застройщиков, которые занимаются возведением жилья за счет собственных средств. Также можно было бы привлечь застройщиков к участию в проектах с господдержкой", - сказал главный инженер ЖСК "Парковый" Башир Дадаев.

По мнению генерального директора ООО "Строительная компания "Решение" (Кавказские Минеральные Воды) Максима Старичихина, в сфере индивидуального жилищного строительства одним из главных тормозов развития отрасли является дефицит и высокая стоимость земельных участков.

"В регионе цена на землю вводит в шок и нас самих, и наших клиентов. Часто стоимость участка на окраине города сравнима с затратами на строительство самого дома. И это мы не говорим о престижных районах или земле в центре города. Хорошим подспорьем было бы выделение земельных участков под застройку путем покупки у государства через прозрачные, понятные инструменты по адекватной стоимости", - считает Старичихин.

По его словам, объемы строительства можно было бы существенно увеличить при условии доступности земельных участков. Еще один вариант поддержки - выделение государством земли в лизинг или в кредит с правом последующего выкупа в рассрочку, чтобы застройщик мог построить объект недвижимости, реализовать его и расплатиться с государством, а не брать огромный кредитный заем для приобретения участка и в последующем существенно повышать стоимость конечного продукта.