Рынок недвижимости не ждет изменений после сохранения "ключа"

Однако звучат оптимистичные прогнозы на начало цикла снижения ставки уже в апреле

© РИА Новости. Рамиль Ситдиков

Москва. 21 марта. ИНТЕРФАКС – Банк России на очередном заседании Совета директоров вновь сохранил ключевую ставку на уровне 21% годовых. Игроки и эксперты рынка недвижимости прокомментировали "Интерфаксу" решение регулятора. 

Без сюрпризов

Возможное изменение "ключа" в марте допускали единицы. Большинство экспертов сходилось во мнении, что Центробанк оставит все как есть. 

"Мы ожидаем сохранения ставки ЦБ на текущем уровне. На наш взгляд, пока не возникло каких-либо факторов (в первую очередь геополитических и макроэкономических), сигнализирующих о ее снижении. В то же время инфляция по-прежнему остается на высоком уровне (около 10%), что существенно превышает целевой порог ЦБ в 4%", – отмечала гендиректор девелопера деревянного домостроения BN Group Ольга Иванова. 

В пользу сохранения ставки высказывался и генеральный директор "Аметист Кэпитал" Андрей Тян. 

"Рост цен начал замедляться, достигнутая жесткость денежно-кредитных условий привела к охлаждению кредитования. Поэтому регулятор может сохранить ставку и занять выжидательную позицию", – говорил он.

"В последнее время от Центрального банка наблюдается более мягкая риторика в части проведения кредитно-денежной политики. По нашим прогнозам, шансы на сохранение текущей ставки без изменений достаточно высоки", – разделяла позицию коллег руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева.

"Для достижения цели по инфляции потребуется продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике. Банк России продолжит анализировать скорость и устойчивость снижения инфляции и инфляционных ожиданий. Если динамика дезинфляции не будет обеспечивать достижение цели, Банк России рассмотрит вопрос о повышении ключевой ставки", – говорится в сообщении.

Без суеты

Решение регулятора не окажет значительного влияния на рынок недвижимости, полагают опрошенные спикеры.

"Поскольку, по нашим прогнозам, ставка останется прежней, то ситуация на рынке недвижимости не изменится. Цена у застройщиков падать не будет, спрос останется на том же уровне", – заявил коммерческий директор СК10 Валерий Чайка. 

Коммерческий директор ГК "Развитие" Виктория Анохина говорит, что отсутствие изменений в ключевой ставке создает предсказуемость. 

"Небольшой позитивный эффект может возникнуть из-за того, что отсутствие повышения ставки снимает часть негативных ожиданий, которые могли бы повлиять на спрос и предложение в сегменте недвижимости", – полагает она.  

"Если ставка остается неизменной, рынок недвижимости может продолжить развиваться в том же темпе, что и раньше. В то же время сохранение ставки на прежнем уровне может способствовать стабильности цен на недвижимость. (…) Важно отметить, что реакция рынка недвижимости, помимо изменения ключевой ставки, зависит от множества факторов, таких как экономическая ситуация в стране, уровень инфляции, курс валют и т.д.", – добавляет Иванова. 

Профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков напоминает, что в сегодняшних реалиях даже изменения "ключа" на один-два пункта не оказывают существенного влияния на рынок. 

"С того момента, когда ставка поднялась выше 15%, стоимость ипотечных кредитов, по сути, приняла запретительный характер. А для сохранения темпов продажи новостроек ипотека должна иметь массовый характер. (…) В этом году, даже с учетом действия сохранившихся программ – семейной, дальневосточной и IT ипотеки – можно прогнозировать заключение 300-350 тыс. кредитов на новостройки. При этом экономических предпосылок для снижения стоимости жилья нет, цены на квадратный метр сформированы под действием инфляционных процессов", – объясняет он. 

По словам Кулакова, это не значит, что продажи остановились. 

"Во-первых, люди, имеющие накопления, в условиях геополитической неопределенности вкладывают средства в проверенную временем "тихую гавань" - жилье. Во-вторых, застройщики разрабатывают программы рассрочки, что не может быть заменой ипотеки по срокам, но расширяет круг потенциальных покупателей. В любом случае, рынок существенно сократился и его восстановление будет связано не с колебаниями ключевой ставки на 1-2%, а с ее снижением до уровня примерно 9-10%. Ретроспективный анализ прошедшего десятилетия показывает, что при таких значениях "ключа" банки могут сформировать востребованное предложение по ипотечному кредитованию", – резюмирует профессор НИУ МГСУ. 

Тян тоже подчеркивает, что для рынка недвижимости текущие уровни ставки являются высокими, так как замораживают ипотечное кредитование, а также обуславливают высокие цены на корпоративное фондирование.

Руководитель управления ипотечного кредитования компании "Мангазея" Юлия Архангельская считает, что банки продолжат осторожную политику по снижению ставок по базовым программам в коридоре 0.5-1 п.п в месяц до следующего заседания. 

"Однако, здесь важно отметить, что банки скорее всего начнут понижать так называемые "матрицы субсидирования", что благотворно влияет на покупаемую клиентом ставку (для комбинированных программ – ред.) для снижения платежа", – поясняет она.

"В целом, у покупателей сейчас есть понимание, что уже скоро ЦБ перейдет к снижению ставки, поэтому люди готовы брать кредиты с перспективой рефинансирования. И, конечно, ключевым драйвером поддержки рынка являются госпрограммы, которые не зависят от ключевой ставки. При этом, несмотря на сохранение ставки, риторика в заявлении ЦБ звучит достаточно жесткая, поэтому существенного изменения ставок по ипотеке в ближайший месяц мы не ожидаем", – сказал, в свою очередь, председатель правления "Самолет Банка" Кирилл Варенцов.

Финансовый директор BMS Development Group Александр Ситников отметил, что позитивные изменения на "первичке" начнут происходить только в случае обозначения со стороны ЦБ начала смягчения денежно-кредитной политики и первого снижения ключевой ставки. 

Директор по управлению активами ADG group Мария Ромашина поделилась ожиданиями относительно того, как будет вести себя рынок коммерческой недвижимости. 

"Ввиду ожидаемого сохранения высокой базовой ставки на протяжении всего 2025 года инвесторы продолжат рассматривать объекты коммерческой недвижимости как дополнительную возможность для сохранения и увеличения капитала, а также как защитный актив на фоне сокращения доходности традиционных финансовых инструментов. Согласно прогнозам, инвестиции в недвижимость в 2025 году составят около 550-600 млрд рублей", – прокомментировала Ромашина. 

Когда снижение? 

Ряд экспертов с оптимизмом рассчитывает на первое понижение ключевой ставки уже в предстоящем апреле. 

"Ожидаем и обоснованно надеемся, что ключевая ставка будет снижена на апрельском заседании ЦБ, и в позднюю весну рынок войдет с позитивным настроем", – делится коммерческий директор ГК "Ориентир" Петр Зарицкий. 

Главный аналитик "Ингосстрах Банка" Петр Арронет также не исключает, что в случае усиления динамики охлаждения экономики и дальнейшего снижения геополитической напряженности Центробанк может принять решение о первом снижении "ключа" во втором месяце весны. 

"Надеемся, что по итогам следующего заседания регулятор приступит к снижению ключевой ставки, хоть и минимальными шагами – от 50 п.п. Для такого осторожного оптимизма есть несколько предпосылок. Например, инфляция и инфляционные ожидания начинают снижаться. А в марте банки стали сокращать ставки по ипотеке на 1-2%. Эксперты связали это со снижением стоимости облигаций федерального займа (ОФЗ) и общей стоимостью фондирования на рынке в январе и феврале 2025 года. Расширение программы семейной ипотеки на вторичное жилье в малых городах – также позитивный знак", – уверена управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.

Ситников и Иванова в своих прогнозах говорят о второй половине 2025 года. 

На срок не раньше середины года ориентируется и директор по макроэкономическому анализу Банка ДОМ.РФ Жанна Смирнова.

"В текущих условиях преждевременное снижение ставки само по себе может привести к дополнительному разогреву спроса, и тогда придется вновь возвращаться к ужесточению и, с большой вероятностью, тогда уже точно придется повышать выше 21%. Знаете, как в поговорке про брак: если он пережил ремонт, то его можно назвать прочным. Банк России уже второй год "ремонтирует" нам инфляцию, но этот ремонт еще не закончен, прочность отношений еще проверяется, и угроза развода еще не миновала", – говорит Смирнова. 

Чайка прогнозирует снижение ставки до уровня 19%, которое сохранится на протяжении минимум квартала, к концу года.

"Но поскольку уровень ставки 19% достаточно высок, рынок недвижимости не отреагирует на снижение ставки до этого значения, так как ипотека для большинства заемщиков по-прежнему будет труднодоступна. Таким образом, уровень цен и спроса в ближайшей перспективе останется прежним", – заключил он.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".