Итоги года: столичный рынок новостроек "растерял" спрос

С какими вызовами пришлось столкнуться застройщикам и покупателям жилья

Москва. 23 декабря. ИНТЕРФАКС – Уходящий 2024 год запомнится повышениями ключевой ставки ЦБ, прекращением массовой льготной ипотеки на новостройки, а также изменением условий других ипотечных программ с господдержкой и, как следствие, колебаниями спроса. О том, как игроки рынка первичной недвижимости Москвы адаптируются к новой экономической реальности и каких изменений они ждут в 2025 году, рассказали "Интерфаксу" девелоперы и эксперты.

Масс-маркет и бизнес-класс

Общий объем предложения первичного жилья массового сегмента и бизнес-класса в старых границах Москвы по итогам 11 месяцев года составляет 42,75 тыс. лотов (19,96 тыс. в массовом сегменте и 22,79 тыс. в бизнес-классе). С начала года показатель сократился на 1,1%, выяснили в компании "Метриум".

"В январе-ноябре 2024 года в проектах массового сегмента и бизнес-класса "старой" Москвы совершено 48,3 тыс. сделок по ДДУ (25,8 тыс. ДДУ в массовом сегменте и 22,5 тыс. ДДУ в бизнес-классе). Это на 20% меньше, чем за аналогичный период 2023 года. Доля ипотечных сделок сократилась с 75% до 66%. Выручка девелоперов снизилась на 6,3% – с 1,03 трлн рублей до 968 млрд рублей", – рассказал управляющий директор "Метриума" Руслан Сырцов.

При этом с начала года средняя цена "квадрата" массовых новостроек выросла на 1,4% – с 327,3 до 332 тыс. рублей. Жилье бизнес-класса за 11 месяцев подорожало на 5,2% – с 439,9 до 462,6 тыс. рублей за кв.м, посчитали в компании.

Совладелец Группы "Родина" Владимир Щекин прогнозирует, что по результатам 2024 года объем продаж столичных новостроек бизнес-класса может составить 1,4 млн кв.м, в пределах "старой" Москвы этот сегмент составляет 46% от общего объема.

Гендиректор компании KEY CAPITAL Ольга Гусева считает, что глобального падения продаж к концу года не будет, потому что первое полугодие было успешным для застройщиков.

"Особенно много сделок было в мае-июне перед закрытием льготной ипотеки. Соответственно, успешность начала года нивелировала заметное снижение активности покупателей во втором полугодии", - полагает она.

Тем не менее Гусева отмечает, что итоговые показатели спроса, очевидно, будут ниже, чем в 2023 году.

"Наиболее заметное снижение спроса наблюдается в массовом сегменте новостроек, сильно зависящем от доступности кредитов. В бизнес- и премиум-классе, несмотря на сокращение доли ипотечных сделок, их общее количество осталось прежним. Это говорит о переходе покупателей на программы рассрочки", – подытоживает эксперт.

По ее данным, после повышения ключевой ставки в эконом, стандарт и комфорт-классах спрос снизился примерно на 40-50% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда кредит начал дорожать.

Ипотека и рост ставки

По состоянию на начало года ключевая ставка ЦБ РФ составляла 16% и оставалась на этом уровне до конца июля, когда была повышена на 200 б.п. В сентябре ставка выросла до 19%. В октябре ЦБ повысил ее еще на 200 б.п., до 21% годовых. Этот показатель сохранится как минимум до февраля следующего года.

"Год очевидным образом разделился на две части. В первом полугодии спрос оставался стабильно высоким. Он "подогревался" скорым окончанием госпрограммы и периодической трансформацией банковских продуктов. (…) Во втором полугодии вместе с отменой массовой льготы на рынок начала давить резко возросшая ключевая ставка. Объем ипотеки на новостройки, выданной банками за третий квартал, составил 460 млрд рублей. Это меньше, чем за один июнь и на 60% меньше, чем в третьем квартале 2023-го (речь об РФ – ИФ). Рыночная ипотека фактически остановилась. Вместе с этим снизилась доступность финансирования жилищного строительства", – прокомментировали в пресс-службе девелопера "Брусника".

Сырцов уверен, что последний рост "ключа" до 21% уже незначительно отразился на рынке новостроек массового сегмента и бизнес-класса.

"Дело в том, что рыночные ставки являются заградительными при "ключе" как 19%, так и 21%. А спрос на субсидированные кредиты от застройщиков не снизился, так как клиенты стремятся их оформить до введения запрета с 1 января 2025 года", - говорит он.

Наименее зависим от изменений ключевой ставки сегмент высокобюджетной недвижимости, где ипотека используется крайне редко. Одним из основных инструментов здесь эксперты называют рассрочку.

"Доля ипотеки на первичном рынке премиум-класса составляет всего 36%, так что очередное повышение ключевой ставки кардинально не отразилось на покупательской активности. Игроки рынка уже давно переориентировались с жилищных кредитов на рассрочки – в основном беспроцентные, с гибким графиком платежей и продолжительным сроком погашения. Вместе с тем девальвация рубля стимулировала клиентов снимать деньги с депозитов и вкладываться в осязаемые недвижимые активы, самые ликвидные из которых представлены именно на рынке премиальных новостроек", - поясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Премиуму – класс?

Премиальный сегмент демонстрирует максимальную инвестиционную привлекательность на первичном рынке Москвы, не сомневается Голев. По его подсчетам, с начала года кв.м здесь подорожал на 14,1% – с 655,2 до 747,7 тыс. рублей.

"На первичном рынке премиум-класса по итогам ноября 2024 года представлено 7,1 тыс. лотов, что на 40,8% больше, чем годом ранее. Столь стремительное расширение экспозиции связано со стартом целого ряда масштабных проектов и началом реализации новых башен в существующих кварталах. С начала 2024 года стартовало 10 новых премиальных проектов. В них представлено порядка 20% от суммарного объема предложения квартир и апартаментов на рынке премиальных новостроек", – делится он. 

По приведенным Голевым оценкам, за 11 месяцев клиенты совершили 5,5 тыс. сделок по ДДУ - на 37,5% большем, чем за тот же период 2023 года.

"Более того, это максимальный уровень покупательской активности в премиальном сегменте за всю историю. Выручка девелоперов новостроек премиум-класса по ДДУ год к году выросла на 52,6% – с 171 млрд рублей до 261 млрд рублей. Полагаю, в 2025 году позитивный тренд сохранится", - не сомневается эксперт.

Как заявляют в Группе "Родина", к декабрю общий остаток нераспроданного строящегося жилья составляет 1,8 млн кв.м, что соответствует 48% от общего проектного объема.

"К концу 2024 года продажи могут достичь уровня в 433 тыс. кв.м", - отмечает Щекин.

А что "элитка"?

Директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова говорит, что если в начале года на столичном рынке было 67 проектов элитного и делюкс-жилья, то к ноябрю их осталось 64.

"Застройщики не столько запускали новые проекты, сколько увеличивали предложение в рамках уже существующих. Количество объектов в реализации выросло с 1200 в декабре 2023 года до 1654 в ноябре 2024. Тем не менее, в этом сегменте ощущается дефицит качественных современных проектов. Рынок во многом формируют клубные дома, выведенные в продажу более трех-пяти лет назад", - подчеркивает она.

По озвученным Борисовой цифрам, сейчас на столичном рынке предлагается более 2 тыс. объектов стоимостью от 100 до 200 млн рублей, некоторые – дороже 500 млн. Средняя цена "квадрата" заметно выросла: 2,14 млн рублей в ноябре этого года против 1,88 млн рублей в декабре прошлого.

"В 2024 году спрос на высокобюджетные новостройки вырос. Число заключенных договоров долевого участия в строительстве элитных и делюкс-комплексов увеличилось на 55% по сравнению с 2023 годом. Спрос в сегменте присутствует, хотя и нестабилен", - резюмирует спикер.

Прогнозы на будущее

Экспертное сообщество также дало прогнозы по развитию рынка первичного жилья в целом и в отдельных его сегментах.

"Если говорить про 2025 год, то стоимость квадратного метра точно не снизится. На нее влияют условия проектного финансирования, рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ. (…) Кроме того, со следующего года девелоперы начнут платить НДС, и это повысит себестоимость "квадрата". Давать более точные прогнозы пока сложно. С 1 января начнет действовать Стандарт защиты ипотечных заемщиков. Банкам и девелоперам потребуется время, чтобы адаптироваться к его требованиям, и в первые месяцы 2025 года рынок ждет этап трансформации", - комментируют в пресс-службе "Брусники".

По оценкам Группы "Эталон", рост цен реализации на "первичке" вряд ли составит менее 14-15%.

Там ожидают, что реализация строящихся проектов в следующем году будет продолжаться согласно заявленным срокам.

"Какие-то новые объемы в крупных строящихся проектах девелоперы будут придерживать до лучших времен, что приведет к небольшому снижению запуска, однако понесенные затраты на приобретение земельных участков и проектирование новых жилых комплексов будет торопить застройщиков вывести их в рынок – таким образом, объем строительства в ближайший год, скорее всего, сильно не изменится", - приводят свою точку зрения в "Эталоне".

В "Метриуме" прогнозируют, что рынок новостроек массового сегмента и бизнес-класса будет стагнировать большую часть года, только если власти не запустят новые адресные ипотечные госпрограммы. Всплеск спроса возможен к концу 2025 года, когда ЦБ, возможно, существенно снизит ключевую ставку, считает Сырцов.

В KEY CAPITAL настроены довольно оптимистично: по словам Гусевой, несмотря на "некоторые алармистские прогнозы", глобальных проблем или потрясений, связанных, с остановкой строек или банкротством застройщиков, в компании точно не ждут. Тем не менее, там заявляют, что в целом прогнозировать ситуацию на рынке новостроек в 2025 году пока преждевременно.

"Хотя ЦБ не исключает снижения ключевой ставки в следующем году, ее уровень, вероятно, останется высоким. Ипотечные ставки в 2025 году, скорее всего, будут двузначными, в лучшем случае – на уровне 17-18% годовых, что уже недоступно для большинства потенциальных заемщиков. Базовый сценарий предполагает ключевую ставку выше 20%, а значит, еще более дорогую ипотеку. В этих условиях застройщикам придется искать новые модели реализации жилья, например, аренду с правом выкупа, лизинг и другие гибридные программы, сочетающие аренду и последующий переход права собственности", - делится Гусева.

Голев полагает, что, хотя в целом для рынка 2025 год может быть непростым, для девелоперов проектов премиум-класса он, вероятно, окажется успешным.

"Покупка новостройки давно перестала служить исключительно способом обновления жилищных условий и превратилась в выгодную инвестицию. Особенно отчетливо это заметно именно на премиальном рынке, который наименее зависим от господдержки и ипотечного кредитования. При этом некоторые меры властей могут оказать позитивное влияние на развитие девелопмента. Так, возможное внедрение моратория на банкротство застройщиков и субсидирование ставки по проектному финансированию позволит даже относительно небольшим компаниям запускать новые проекты", - рассуждает эксперт.

На рынке высокобюджетной аренды возможны два сценария, рассказала Борисова.

"Первый – сохранение текущей ситуации, когда значительная часть капиталов остается внутри страны, поддерживая высокий спрос на дорогое жилье. Второй – "открытие границ" для капитала, что позволит россиянам активнее приобретать недвижимость за рубежом. В этом случае конкуренция за покупателей вырастет. Вместе с тем, учитывая дефицит качественных проектов, востребованность жилья высокого ценового сегмента в 2025 году, вероятно, останется высокой", - заключает она.

Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале "Интерфакс-Недвижимость".